“买不起的中产阶级”激增 社交媒体叹息曼谷住房泡沫：即使经济低迷，房地产市场为何依然活跃？

1. 矛盾的城市——经济寒潮与房价飙升

近年来，泰国经济增长率徘徊在2%左右，家庭债务占GDP的比例超过90%。尽管如此，尤其是在曼谷首都圈，独立住宅（以下简称“住宅区”）的价格持续上涨，市民的感受与统计数据之间的差距不断扩大。asiarealestatesummit.comnationthailand.com

2. 官方数据显示的“缓慢上升”实情

根据政府住房银行（GHB）和房地产信息中心（REIC）的最新报告，2025年第一季度曼谷的住宅区价格指数同比上涨2.7%，环比上涨0.9%。另一方面，邻近的三个省（暖武里、巴吞他尼、北榄）虽然同比下降2.6%，但环比微增0.2%。pattayamail.com

3. 推动价格上涨的“成本通胀”

价格上涨的首要因素是建筑成本。由于全球供应链紧张，钢筋和水泥等主要材料价格居高不下，2025年1月最低工资再次上调。此外，市中心的土地价格也有报告称每4平方米达到400万泰铢。pattayamail.comthaiexaminer.com

4. 从区域来看“赢家”和“降价者”

・曼谷东部（如Phra Khanong、Bang Na）：受机场联络铁路和EEC投资的推动，价格在750万至1000万泰铢之间上涨
・郊区三省：如Muang Thong Thani、Pak Kret等靠近车站的房产价格飙升，而在Bang Yai和Bang Bua Thong，为了清理库存，价格最多下调10%
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5. 开发商的“无奈之举”——清库存大甩卖的幕后

整体市场销售速度放缓，大型上市公司频繁推出折扣、家具赠送、现金返还等“亏本促销”以压缩利润率。一位高管感叹道：“土地价格在购入时已经飙升，无法购买新土地。优先回收资金，利润率低于5%。”pattayamail.comnationthailand.com

6. 住房贷款的障碍——审查严格化导致“买不起的人”激增

由于家庭债务膨胀和逾期增加，金融机构虽然名义上允许100%的贷款价值比（LTV），但实际上要求至少20%的首付款的案例急剧增加。中低收入群体在贷款审查中被拒，展厅被现金富裕阶层占据，导致“两极分化”加剧。bangkokpost.com

7. 政府的干预措施——手续费减免和税收抵扣

政府对700万泰铢以下的住宅大幅减免了转让登记费和抵押权设定费至0.01%。此外，还在考虑取消住房贷款利息抵扣的上限，但在社交媒体上引发了“富人优待”的批评。pattayamail.com

8. 社交媒体上涌动的愤怒与叹息

在泰国最大的论坛Pantip上，

“2015年每平方米8000泰铢，现在翻倍。工资却没涨”
“建筑成本16000泰铢/平方米，简直疯了”
这样的帖子接连不断。在年轻人论坛中，越来越多的人倾向于“不买房，租房投资”。pantip.compantip.com

9. “太贵了，无法实现梦想”——真实声音

月收入5万泰铢的IT工程师如此感叹。

“即使是500到600万的联排别墅，偿还比例也达到60%。结婚和生孩子都不可能”
另一方面，购买了同价位房产的夫妇则给予了“邻里礼貌，环境安静”的积极评价，评价因属性而分化。pantip.compantip.com

10. 成本争议：“开发商暴利”还是“无奈的现实”

在Pantip的讨论中，有人指责“土地投机牟取暴利”，而建筑业者则反驳称“材料和劳务费用使得毛利只有1到2成”。讨论帖超过300条评论，气氛热烈。pantip.com

11. 开发商的新战略——“混合住宅”的崛起

结合公寓和联排别墅的低层公寓“Towndominium”备受关注。通过降低土地成本并充实公共设施，实现了500万泰铢的价格。然而，靠近车站的房产瞬间售罄，抽签倍率超过10倍也不罕见。thaiexaminer.compattayamail.com

12. 地方城市的“反弹需求”

在攀牙和华欣，由于外国退休群体的增购，年增长率达到3%至7%，当地居民警惕地表示“买不起”。bambooroutes.com

13. 购房是“与时间的赛跑”

价格上涨速度＜储蓄速度就应该能买得起——然而，实际情况是工资增长乏力和贷款限制加剧了这种情况，导致“等得越久越遥远”的现象在社交媒体上被戏称为“บ้านลอยฟ้า（空中飞屋）”。pantip.com

14. 金融政策与利率展望

随着通胀放缓，泰国央行自2022年起转向降息，但对市场利率的影响有限。Bloomberg报道“负通胀提供了进一步降息的空间”，但银行对信贷风险仍持谨慎态度。bloomberg.com

15. 比较视角：1997年泡沫的不同之处

当时是美元借贷和货币急剧贬值引发的，而现在是内需主导的成本推动型。经济学家分析称，更接近“粘性通胀”而非“过热”。

16. EEC和大型基础设施带来的“地价兴奋剂”

东部经济走廊（EEC）的高铁和港口计划提升了地价预期，但也包含了完工延迟的风险。Phra Khanong的地主笑称“只要能看到铁路，坪单价就涨10%”，但对买家而言则是一场赌博。pantip.comasiarealestatesummit.com

17. 面向2030年的情景

1. 软着陆：GDP恢复和利率下降，年增长约3%的温和上升

2. 崩溃：外需恶化和家庭债务连锁反应导致15%的急剧下降

3. 平行：车站附近和郊区的两极分化——中心区+5%，郊区-5%

18. 专家的建议

• 加强“空地税”以抑制土地闲置

• 扩展住房贷款担保公司（GH Bank）的低收入群体互助计划

• 对碳中和建材的增值税减免

19. 市民可以采取的自我防御措施

• 参与共同购买（Co-buy）或众筹住房

• 转换为固定利率贷款

• 通过长期租赁合同对冲租金上涨风险

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