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"살 수 없는 중산층" 급증, SNS가 한탄하는 방콕 주택 버블: 경제 침체에도 부동산 시장이 왜 활황인가?

"살 수 없는 중산층" 급증, SNS가 한탄하는 방콕 주택 버블: 경제 침체에도 부동산 시장이 왜 활황인가?

2025年07月04日 11:14

1. 역설의 도시――냉각되는 경기와 급등하는 주택 가격

태국 경제는 최근 몇 년간 성장률 2%대에 머물고 있으며, 가계 부채는 GDP의 90%를 초과하는 부담을 안고 있다. 그럼에도 불구하고, 특히 방콕 수도권에서는 단독 주택 분양(이하 "하우징 에스테이트")의 가격이 계속 상승하고 있으며, 시민의 체감과 통계의 괴리가 커지고 있다.asiarealestatesummit.comnationthailand.com


2. 공식 데이터가 보여주는 "완만한 상승"의 실상

정부 주택 은행(GHB)과 부동산 정보 센터(REIC)의 최신 보고서에 따르면, 2025년 1분기 하우징 에스테이트 가격 지수는 방콕에서 전년 동기 대비 +2.7%, 전기 대비 +0.9%를 기록했다. 한편, 인접 3개 주(논타부리, 빠툼타니, 사뭇쁘라깐)는 ▲2.6% 하락했지만 전기 대비로는 +0.2% 소폭 증가로 전환되었다.pattayamail.com


3. 가격을 끌어올리는 "원가 인플레이션"

상승 요인의 첫 번째는 건설 비용이다. 철근, 시멘트 등 주요 자재가 세계적인 공급망의 압박으로 높은 수준을 유지하고 있으며, 2025년 1월에는 최저 임금도 다시 인상되었다. 게다가 용지 가격은 중심부에서 1와(4㎡)당 400만 바트를 기록하는 사례도 보고되고 있다.pattayamail.comthaiexaminer.com


4. 지역별로 보는 "승자"와 "가격 인하 그룹"

・방콕 동부(프라카농, 방나 등): 공항 연결 철도와 EEC 투자의 순풍으로 7.5~1,000만 바트대가 가격 상승
・교외 3개 주: 무앙통타니, 팍크렛 등의 역세권 물건은 급등한 반면, 방야이와 방부아톤에서는 재고 처리를 위해 최대 10% 가격 인하도
pattayamail.com


5. 개발업자의 "고육지책"――재고 처분 세일의 무대 뒤

시장 전체의 판매 속도는 둔화되고 있으며, 대형 상장 기업은 할인, 가구 제공, 캐시백 등 "적자 각오"의 판촉을 난발하여 이익률을 압축하고 있다. 한 대형 임원은 "매입 시보다 토지가 급등하여 신규 용지를 살 수 없다. 회수 우선으로 이익 폭은 5%를 밑돈다"고 한탄한다.pattayamail.comnationthailand.com


6. 주택 대출의 벽――심사 엄격화로 "살 수 없는 사람" 속출

가계 부채의 팽창과 연체 증가를 받아 금융기관은 LTV(대출 가치 비율)를 명목상 100% 허용하면서도, 실질적으로는 20% 이상의 계약금을 요구하는 사례가 급증하고 있다. 중산층 이하의 사람들은 대출 심사에 떨어지고, 현금 부유층이 쇼룸을 점령하는 "양극화"가 진행되고 있다.bangkokpost.com


7. 정부의 지원책――수수료 감면과 세금 공제

정부는 7백만 바트 이하의 주택에 대해 이전 등기료 및 저당권 설정료를 0.01%로 대폭 감면하였다. 또한 주택 대출 이자 공제의 상한 철폐를 검토 중이나, "부유층 우대"라는 비판이 SNS에서 일고 있다.pattayamail.com


8. SNS에 넘치는 분노와 한숨

국내 최대급 게시판 Pantip에는,

"2015년에는 ㎡당 8,000B였는데 지금은 두 배. 월급은 그대로"
"건축비 16,000B/㎡라니 미쳤다"
라는 게시글이 잇따르고 있다. 젊은 층 스레드에서는 "집을 사지 않고 임대에 투자"하는 파도 증가 중이다.pantip.compantip.com


9. "너무 비싸서 꿈을 가질 수 없다"――리얼 보이스

월급 5만 바트의 IT 기술자는 이렇게 한탄한다.

"5~6백만의 타운홈조차 상환 비율 60%. 결혼도 아이도 불가능"
한편, 같은 가격대를 구매한 커플로부터는 "근처 매너가 좋고 조용하다"는 긍정적인 리뷰도 있어, 속성에 따라 평가가 양분된다.pantip.compantip.com


10. 비용 논쟁: "개발업자의 폭리"인가 "어쩔 수 없는 현실"인가

Pantip의 논의에서는 "토지 전매로 바가지"라는 목소리에 대해, 건축 관계자가 "자재·노무비로 총이익은 1~2할"이라고 반론한다. 스레드는 300건이 넘는 댓글로 뜨거워졌다.pantip.com


11. 개발업자의 새로운 전략――"하이브리드 주택"의 대두

콘도미니엄과 타운홈을 결합한 저층 콘도 "타운도미니엄"이 주목을 받고 있다. 토지 비용을 절감하면서도 공용 시설을 충실히 하여 5백만 바트대를 실현했다. 그렇지만 역 도보권은 즉시 매진되며, 추첨 배율 10배 초과도 드물지 않다.thaiexaminer.compattayamail.com


12. 지방 도시의 "리바운드 수요"

팡아와 후아힌에서는 외국인 은퇴층의 구매 증가로 연 3~7%의 상승이 보고되고 있으며, 지역 주민들이 "살 수 없게 된다"며 경계감을 나타내고 있다.bambooroutes.com


13. 주택 구매는 "시간과의 싸움"

가격 상승 속도 < 저축 속도라면 살 수 있을 것이다――. 하지만 실제로는 급여 정체와 대출 규제가 압박을 가해, "기다릴수록 멀어진다"는 현상이 SNS에서 "บ้านลอยฟ้า(하늘을 나는 집)"라고 조롱받고 있다.pantip.com


14. 금융 정책과 금리 전망

인플레이션 둔화로 태국 중앙은행은 22년 이후 금리 인하로 전환했지만, 시장 금리에 미치는 영향은 제한적이다. Bloomberg는 "마이너스 인플레이션은 추가 금리 인하 여지"라고 보도하지만, 은행은 여신 리스크에 신중한 자세를 유지하고 있다.bloomberg.com


15. 비교 관점: 1997년 버블과의 차이

당시에는 달러화 차입과 통화 급락이 촉발 요인이었지만, 현재는내수 주도의 비용 상승형. "과열"보다는 "점착성 인플레이션"에 가깝다고 경제학자들은 분석한다.


16. EEC와 거대 인프라가 가져오는 "지가 도핑"

동부 경제 회랑(EEC)의 고속철도 및 항만 계획은 지가 기대를 끌어올리는 반면, 완성 지연 리스크도 내포하고 있다. 프라카농의 토지주는 "선로가 보이기만 해도 평당 가격이 10% 오른다"고 웃지만, 구매자 측에는 도박이다.pantip.comasiarealestatesummit.com


17. 2030년을 내다본 시나리오

  1. 소프트 랜딩: GDP 회복 및 금리 하락으로 연 +3% 전후의 완만한 상승

  2. 크래시: 외수 악화 및 가계 부채 연쇄로 ▲15%의 급락

  3. 패러렐: 역세권과 교외에서 양극화――중심부 +5%, 교외 ▲5%

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