"Clase media que no puede comprar" en aumento: Redes sociales lamentan la burbuja inmobiliaria en Bangkok. ¿Por qué el mercado inmobiliario está en auge a pesar de la recesión económica?

1. La paradoja de la ciudad: economía en enfriamiento y precios de viviendas en aumento

La economía tailandesa ha estado estancada en una tasa de crecimiento del 2% en los últimos años, mientras que la deuda de los hogares supera el 90% del PIB. A pesar de esto, especialmente en el área metropolitana de Bangkok, los precios de las viviendas unifamiliares (en adelante "urbanizaciones") continúan aumentando, ampliando la brecha entre la percepción de los ciudadanos y las estadísticas.asiarealestatesummit.comnationthailand.com

2. La realidad de un "aumento gradual" según los datos oficiales

Según el último informe del Banco de Vivienda del Gobierno (GHB) y el Centro de Información Inmobiliaria (REIC), el índice de precios de las urbanizaciones en el primer trimestre de 2025 en Bangkok registró un aumento del +2.7% interanual y del +0.9% respecto al trimestre anterior. Por otro lado, las tres provincias adyacentes (Nonthaburi, Pathum Thani y Samut Prakan) mostraron una caída del ▲2.6%, aunque con un leve incremento del +0.2% respecto al trimestre anterior.pattayamail.com

3. "Inflación de costos" que impulsa los precios

El principal factor de aumento es el costo de construcción. Materiales esenciales como el acero y el cemento se mantienen altos debido a la presión en las cadenas de suministro globales, y en enero de 2025, el salario mínimo también se incrementó nuevamente. Además, se han reportado casos donde el precio del terreno en el centro alcanza los 4 millones de baht por wah (4㎡).pattayamail.comthaiexaminer.com

4. "Ganadores" y "perdedores" según el área

・Este de Bangkok (Phra Khanong, Bang Na, etc.): Los precios en el rango de 7.5 a 10 millones de baht han aumentado gracias al impulso del tren al aeropuerto y las inversiones en el EEC
・Tres provincias suburbanas: Las propiedades cercanas a estaciones en Muang Thong Thani y Pak Kret han aumentado de precio, mientras que en Bang Yai y Bang Bua Thong se han aplicado descuentos de hasta el 10% para liquidar inventarios
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5. "Medidas desesperadas" de los desarrolladores: el trasfondo de las ventas de liquidación

La velocidad de ventas en el mercado general se ha desacelerado, y las grandes empresas cotizadas están lanzando promociones "a pérdida" como descuentos, muebles incluidos y reembolsos en efectivo, comprimiendo sus márgenes de beneficio. Un ejecutivo de una gran empresa lamenta: "El terreno ha aumentado desde que lo compramos, y no podemos adquirir nuevos terrenos. Priorizar la recuperación ha reducido nuestros márgenes por debajo del 5%".pattayamail.comnationthailand.com

6. La barrera de los préstamos hipotecarios: endurecimiento de las evaluaciones y aumento de "no compradores"

Debido a la expansión de la deuda de los hogares y el aumento de los impagos, las instituciones financieras están exigiendo un pago inicial de más del 20% en la práctica, aunque nominalmente aceptan un LTV (relación préstamo-valor) del 100%. Las clases medias y bajas no pasan las evaluaciones de préstamos, y los ricos en efectivo ocupan las salas de exhibición, profundizando la "polarización".bangkokpost.com

7. Medidas de apoyo del gobierno: reducción de tarifas y deducciones fiscales

El gobierno ha reducido significativamente las tarifas de registro de transferencia y establecimiento de hipotecas al 0.01% para viviendas de hasta 7 millones de baht. Además, está considerando eliminar el límite de deducción de intereses de préstamos hipotecarios, aunque ha surgido una crítica en las redes sociales por ser "favorable a los ricos".pattayamail.com

8. Ira y suspiros en las redes sociales

En el foro más grande del país, Pantip, se encuentran publicaciones como:

"En 2015, era 8,000B por m², ahora es el doble. El salario sigue igual"
"16,000B/m² en costos de construcción es una locura"
. En los hilos de los jóvenes, está creciendo el grupo que prefiere "invertir en lugar de comprar una casa".pantip.compantip.com

9. "Demasiado caro para soñar": voces reales

Un técnico de TI con un salario mensual de 50,000 baht se lamenta:

"Incluso una casa adosada de 5 a 6 millones tiene una relación de pago del 60%. Ni matrimonio ni hijos son posibles"
. Por otro lado, una pareja que compró en el mismo rango de precios da una reseña positiva: "El vecindario es educado y tranquilo", mostrando una división en las evaluaciones según las características.pantip.compantip.com

10. Debate sobre costos: ¿"Ganancias excesivas de los desarrolladores" o "una realidad inevitable"?

En las discusiones de Pantip, voces que acusan de "explotación a través de la especulación de tierras" se enfrentan a constructores que argumentan que "el margen bruto es del 10 al 20% debido a los costos de materiales y mano de obra". El hilo se ha calentado con más de 300 comentarios.pantip.com

11. Nueva estrategia de los desarrolladores: el auge de las "viviendas híbridas"

El "towndominium", una combinación de condominio y casa adosada, está ganando atención. Mantiene bajos los costos de la tierra mientras mejora las instalaciones comunes, logrando un precio de 5 millones de baht. Sin embargo, las propiedades dentro de la distancia a pie de las estaciones se agotan al instante, y no es raro que las tasas de sorteo superen 10 veces.thaiexaminer.compattayamail.com

12. "Demanda de rebote" en ciudades provinciales

En Phang Nga y Hua Hin, el aumento de compras por parte de jubilados extranjeros ha llevado a un incremento del 3 al 7% anual, y los residentes locales muestran preocupación por no poder comprar.bambooroutes.com

13. Comprar una casa es "una carrera contra el tiempo"

Si el ritmo de aumento de precios es menor que el de ahorro, se debería poder comprar. Sin embargo, en realidad, el estancamiento salarial y las regulaciones de préstamos agravan la situación, y el fenómeno de "cuanto más esperas, más se aleja" es satirizado en las redes sociales como "บ้านลอยฟ้า (casas voladoras)".pantip.com

14. Política monetaria y perspectivas de tasas de interés

Con la desaceleración de la inflación, el Banco de Tailandia ha comenzado a reducir las tasas desde 2022, pero el impacto en las tasas de mercado ha sido limitado. Bloomberg informa que "la inflación negativa deja espacio para más recortes", pero los bancos siguen siendo cautelosos con el riesgo crediticio.bloomberg.com

15. Perspectiva comparativa: diferencias con la burbuja de 1997

En aquel entonces, los préstamos en dólares y la caída de la moneda fueron el detonante, pero ahora es una inflación de costos impulsada por la demanda interna. Los economistas analizan que es más cercano a una "inflación pegajosa" que a un "sobrecalentamiento".

16. "Dopaje del valor del suelo" por el EEC y la gran infraestructura

Los planes de trenes de alta velocidad y puertos del Corredor Económico del Este (EEC) elevan las expectativas de valor del suelo, aunque también conllevan riesgos de retrasos en la finalización. Un propietario en Phra Khanong dice: "Solo ver las vías aumenta el precio por metro cuadrado un 10%", pero para los compradores es una apuesta.pantip.comasiarealestatesummit.com

17. Escenarios mirando hacia 2030

1. Aterrizaje suave: Recuperación del PIB y disminución de tasas de interés con un aumento moderado del +3% anual

2. Colapso: Deterioro de la demanda externa y cadena de deuda de los hogares con una caída del ▲15%

3. Paralelo: Polarización entre áreas cercanas a estaciones y suburbios—centro +5%, suburbios ▲5%

18. Recomendaciones de