"ชนชั้นกลางที่ไม่สามารถซื้อได้" เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โซเชียลมีเดียคร่ำครวญถึงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ: ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึงคึกคักแม้เศรษฐกิจซบเซา?

1. เมืองแห่งความขัดแย้ง—เศรษฐกิจที่เย็นชาและราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูง

เศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเติบโตเพียง 2% และมีหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP แม้กระนั้น ราคาบ้านจัดสรร (ต่อไปนี้เรียกว่า "ฮาวซิ่งเอสเตท") ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้น ทำให้ความรู้สึกของประชาชนและสถิติมีความแตกต่างกันมากขึ้นasiarealestatesummit.comnationthailand.com

2. ข้อมูลทางการที่แสดงถึง "การเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ"

ตามรายงานล่าสุดจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (GHB) และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ดัชนีราคาฮาวซิ่งเอสเตทในกรุงเทพฯ ในไตรมาสแรกของปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ 3 จังหวัดใกล้เคียง (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ) ลดลง 2.6% แต่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าpattayamail.com

3. "ต้นทุนเงินเฟ้อ" ที่ผลักดันราคาให้สูงขึ้น

ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาสูงขึ้นคือค่าก่อสร้าง วัสดุหลักเช่นเหล็กและปูนซีเมนต์ยังคงมีราคาสูงเนื่องจากความขาดแคลนในห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก และในเดือนมกราคม 2025 ค่าแรงขั้นต่ำก็ถูกปรับขึ้นอีกครั้ง นอกจากนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแห่งยังมีรายงานว่าแตะถึง 4 ล้านบาทต่อวา (4 ตารางเมตร)pattayamail.comthaiexaminer.com

4. "ผู้ชนะ" และ "ผู้แพ้" ตามพื้นที่

・กรุงเทพฯ ตะวันออก (พระโขนง, บางนา ฯลฯ): ราคาบ้านในช่วง 7.5-10 ล้านบาทเพิ่มขึ้นเนื่องจากการลงทุนใน EEC และการเชื่อมต่อกับสนามบิน
・3 จังหวัดปริมณฑล: ที่อยู่อาศัยใกล้สถานีในเมืองทองธานี, ปากเกร็ด มีราคาสูงขึ้น ในขณะที่บางใหญ่และบางบัวทองลดราคาสูงสุดถึง 10% เพื่อระบายสต็อก
pattayamail.com

5. กลยุทธ์ของนักพัฒนา—เบื้องหลังการขายล้างสต็อก

ความเร็วในการขายของตลาดโดยรวมช้าลง บริษัทจดทะเบียนใหญ่ๆ ใช้กลยุทธ์ลดราคา, แถมเฟอร์นิเจอร์, และคืนเงิน ซึ่งทำให้กำไรลดลง ผู้บริหารคนหนึ่งกล่าวว่า "ราคาที่ดินสูงขึ้นกว่าตอนที่ซื้อมา ทำให้ไม่สามารถซื้อที่ดินใหม่ได้ กำไรเหลือไม่ถึง 5%"pattayamail.comnationthailand.com

6. อุปสรรคจากสินเชื่อบ้าน—การเข้มงวดในการตรวจสอบทำให้ "คนซื้อไม่ได้" เพิ่มขึ้น

เนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและการค้างชำระที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินยอมรับ LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า) ที่ 100% ในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติกลับต้องการเงินดาวน์มากกว่า 20% ทำให้ชนชั้นกลางและต่ำกว่าตกในการตรวจสอบสินเชื่อ และกลุ่มที่มีเงินสดมากเข้าครอบครองโชว์รูม ทำให้เกิดการแบ่งแยกbangkokpost.com

7. มาตรการกระตุ้นจากรัฐบาล—การลดค่าธรรมเนียมและการหักลดหย่อนภาษี

รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนและการตั้งจำนองสำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทลงเหลือ 0.01% และกำลังพิจารณาการยกเลิกขีดจำกัดการหักลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน แต่ถูกวิจารณ์ในโซเชียลว่า "เอื้อประโยชน์ให้คนรวย"pattayamail.com

8. ความโกรธและถอนหายใจในโซเชียลมีเดีย

Pantip ซึ่งเป็นบอร์ดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศมีโพสต์ว่า

"ปี 2015 ราคาต่อตารางเมตร 8,000 บาท แต่ตอนนี้เพิ่มเป็นสองเท่า แต่เงินเดือนยังเท่าเดิม"
"ค่าก่อสร้าง 16,000 บาท/ตร.ม. นี่มันบ้า"
ในกระทู้ของคนรุ่นใหม่มีการเพิ่มขึ้นของกลุ่มที่เลือก "ไม่ซื้อบ้านแต่เช่าและลงทุน"pantip.compantip.com

9. "แพงเกินไปจนไม่มีฝัน"—เสียงจริงจากประชาชน

วิศวกร IT ที่มีรายได้เดือนละ 50,000 บาทกล่าวว่า

"แม้แต่ทาวน์โฮมราคา 5-6 ล้านยังมีอัตราการผ่อนชำระถึง 60% การแต่งงานและมีลูกเป็นไปไม่ได้"
ในขณะที่คู่รักที่ซื้อในช่วงราคาเดียวกันกล่าวว่า "เพื่อนบ้านมีมารยาทดีและเงียบสงบ" ทำให้การประเมินแบ่งเป็นสองฝ่ายตามลักษณะของผู้ซื้อpantip.compantip.com

10. การโต้เถียงเรื่องต้นทุน: "กำไรเกินควรของนักพัฒนา" หรือ "ความจริงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้"

ใน Pantip มีการโต้เถียงว่า "การปั่นที่ดินเพื่อกำไรเกินควร" ในขณะที่ผู้ที่อยู่ในวงการก่อสร้างโต้แย้งว่า "ต้นทุนวัสดุและค่าแรงทำให้กำไรขั้นต้นอยู่ที่ 1-2%" กระทู้มีความคิดเห็นมากกว่า 300 รายการpantip.com

11. กลยุทธ์ใหม่ของนักพัฒนา—การเกิดขึ้นของ "บ้านไฮบริด"

"ทาวน์โดมินิอัม" ซึ่งเป็นการผสมผสานระหว่างคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮมกำลังได้รับความสนใจ โดยลดต้นทุนที่ดินและเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกในราคาประมาณ 5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าขายหมดอย่างรวดเร็ว โดยมีอัตราการจับสลากมากกว่า 10 เท่าthaiexaminer.compattayamail.com

12. ความต้องการที่ฟื้นตัวในเมืองภูมิภาค

ในพังงาและหัวหิน มีรายงานว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3-7% ต่อปีเนื่องจากการซื้อเพิ่มของชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ ทำให้คนท้องถิ่นกังวลว่า "จะซื้อไม่ได้"bambooroutes.com

13. การซื้อบ้านคือ "การต่อสู้กับเวลา"

การเพิ่มขึ้นของราคาน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของการออม—แต่ในความเป็นจริง การเติบโตของเงินเดือนที่ชะลอตัวและข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้เกิดปรากฏการณ์ "ยิ่งรอนานยิ่งห่างไกล" ซึ่งในโซเชียลมีเดียถูกล้อเลียนว่า "บ้านลอยฟ้า"pantip.com

14. นโยบายการเงินและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย

ธนาคารกลางไทยได้ลดอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2022 เนื่องจากเงินเฟ้อที่ชะลอตัว แต่ผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดยังจำกัด Bloomberg รายงานว่า "เงินเฟ้อลบเปิดโอกาสให้ลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติม" แต่ธนาคารยังคงระมัดระวังในเรื่องความเสี่ยงด้านเครดิตbloomberg.com

15. มุมมองเปรียบเทียบ: ความแตกต่างจากฟองสบู่ปี 1997

ในขณะนั้นการกู้ยืมเงินสกุลดอลลาร์และการลดลงของค่าเงินเป็นตัวกระตุ้น แต่ปัจจุบันเป็นการผลักดันต้นทุนที่นำโดยความต้องการภายในประเทศ นักเศรษฐศาสตร์วิเคราะห์ว่าใกล้เคียงกับ "เงินเฟ้อที่ยืดหยุ่น" มากกว่า "ความร้อนแรง"

16. EEC และโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่นำมาซึ่ง "การกระตุ้นราคาที่ดิน"

แผนการรถไฟความเร็วสูงและท่าเรือในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ช่วยเพิ่มความคาดหวังต่อราคาที่ดิน แต่ยังมีความเสี่ยงจากความล่าช้าในการก่อสร้าง เจ้าของที่ดินในพระโขนงกล่าวว่า "แค่เห็นรางรถไฟก็ทำให้ราคาต่อตารางวาเพิ่มขึ้น 10%" แต่สำหรับผู้ซื้อถือเป็นการพนัน##