Booking.com이 "민박 규제는 필요하다"고 인정한 의미 ― 일본의 관광 도시에도 다가오는 '거주자냐, 숙박자냐' 문제

세계 여행 시장을 지탱해 온 거대 플랫폼 자체가 "민박에는 규제가 필요하다"고 말하기 시작했다.

2026년 8월 21일, 독일의 금융 정보 사이트 "Aktiencheck"는 Booking.com을 운영하는 Booking Holdings의 글렌 포겔 CEO가, 휴가용 임대 및 민박에 대해 일정한 규제를 지지하는 입장을 밝혔다고 보도했다.

포겔 씨의 주장은 단순한 "규제 찬성"이 아니다.

여행자, 숙박 사업자, 주택이 필요한 주민, 그리고 도시를 운영하는 행정. 그 사이에서 공정한 균형을 찾아야 하며, 아무런 규칙이 없으면 혼란이 발생한다. 한편, 실효성이 없는 과도한 규제를 도입하면 단지 비효율을 초래할 뿐이라는 생각이다.

이 발언은 일본에게도 매우 중요한 의미를 가진다.

왜냐하면 일본에서도 방일 외국인의 증가를 배경으로 민박 시장이 확대되는 한편, 도쿄나 교토, 오사카 등에서는 주택가로의 관광객 유입, 쓰레기, 소음, 심야 출입, 인근 주민과의 트러블 등을 둘러싸고 규제 강화를 요구하는 목소리가 커지고 있기 때문이다.

유럽에서 선행된 문제가 일본에서도 같은 형태로 표면화될 가능성이 있다.

세계적인 여행 플랫폼에게도 민박은 거대 시장이 되었다

Booking.com이라고 하면 호텔 예약 사이트라는 이미지를 가진 사람이 많을 것이다.

그러나 현재의 Booking은 호텔만을 다루는 서비스가 아니다. 일반 주택이나 아파트, 별장, 게스트하우스 등의 "대체 숙박시설", 즉 호텔 이외의 숙박시설을 중요한 성장 분야로 삼고 있다.

Aktiencheck 기사에 따르면, Booking에 게재된 숙박 리스팅은 3,200만 건을 초과하며, 그 중 2026년 제2분기 말 시점에서 약 910만 건이 대체 숙박시설이었다.

전년 동기 대비 약 8% 증가했다.

Booking Holdings의 2026년 제2분기 자료에서도, 대체 숙박시설의 공급 확대가 계속되고 있으며, 민박이나 아파트형 숙박시설이 더 이상 여행 산업의 주변 시장이 아님을 알 수 있다.

호텔보다 넓은 방을 이용할 수 있고, 주방이나 세탁기를 갖춘 시설도 많다. 가족 여행이나 그룹 여행, 장기 체류에서는 편리성이 높고, 인바운드 여행과의 상성도 좋다.

여행자 입장에서는 숙박 선택지가 늘어나는 것은 기본적으로 환영할 만한 일이다.

문제는 그 방이 원래 누구를 위한 주택이었는가 하는 점에 있다.

관광객의 침대가 늘어나면 주민의 방이 줄어들 가능성

민박을 둘러싸고 유럽에서 가장 큰 문제가 되어 온 것이 주택과의 경쟁이다.

파리, 암스테르담, 베네치아, 베를린과 같은 관광 도시에서는 주택을 일반 주민에게 장기 임대하는 것보다 여행자에게 단기 임대하는 것이 더 높은 수익을 얻을 수 있는 경우가 있다.

예를 들어, 월 15만 엔에 임대할 수 있는 주택도 1박 2만 엔에 월 20박 이용되면 매출은 40만 엔이 된다.

물론 청소비나 플랫폼 수수료, 가구, 광열비 등이 필요하기 때문에 단순 비교는 어렵다. 그래도 관광 수요가 매우 강한 지역에서는 단기 숙박용으로 전환할 경제적 인센티브가 생긴다.

한 채만이라면 큰 문제가 아니다.

그러나 어떤 지역에서 수백, 수천이라는 주택이 동시에 단기 체류 시장으로 이동하면 장기 임대 주택의 공급이 줄어들 가능성이 있다.

그 결과로,

주택을 찾을 수 없다.

임대료가 상승한다.

중심부에서 지역 주민이 떠나게 된다.

맨션의 옆방이 빈번하게 여행자로 교체된다.

이러한 현상이 쌓이면 도시의 성격 자체가 변해버린다.

관광객에게 인기 있는 도시이기 때문에 그 도시를 만들어 온 주민이 살 수 없게 되는 역설이다.

포겔 씨가 말하는 "공정한 균형"은 바로 이 문제를 가리키고 있다고 생각된다.

일본에서는 이미 민박이 특별한 존재가 아니다

일본에서는 2018년에 주택 숙박 사업법, 이른바 "민박 신법"이 시행되었다.

주택 숙박 사업법에 의한 민박의 경우, 원칙적으로 연간 영업 일수는 180일 이내로 정해져 있다.

한편, 지자체는 지역 사정에 따라 조례로 영업할 수 있는 요일이나 구역을 더욱 제한할 수 있다.

관광청의 집계에 따르면, 2026년 7월 15일 시점에서 주택 숙박 사업의 누적 신고 건수는 65,837건에 달했다.

제도 시작 초기인 2018년 6월 15일 시점에서는 2,210건이었다는 것을 생각하면, 대폭적인 증가이다.

폐업한 시설도 포함한 누적치이지만, 일본에서도 민박이 단기간에 거대한 숙박 인프라로 성장한 것은 틀림없다.

특히 도쿄, 오사카, 교토, 후쿠오카 등 외국인 관광객이 많은 도시에서는 맨션이나 단독 주택이 여행자용 숙박시설로 이용되는 광경은 드물지 않게 되었다.

그리고 시장이 커질수록 "관광 산업"과 "주민 생활"의 경계선이 문제가 된다.

도쿄에서는 지자체 수준의 규제 강화가 진행 중

일본에서의 향후 방향성을 생각하는 데 상징적인 것이 도쿄다.

도쿄 23구에서는 지자체마다 민박에 대한 생각이 다르다.

주택 숙박 사업법 자체는 전국 공통이지만, 지역의 생활 환경을 보호하기 위해 독자적인 조례로 영업일이나 지역을 제한할 수 있기 때문이다.

다이토구는 2026년에 민박 조례를 개정했다.

2026년 10월 1일 이후에 새로 신고하는 주택 숙박 사업에 대해서는, 집주인이 동거하는 타입이든 부재형이든 상관없이 원칙적으로 평일 영업을 제한하는 제도가 도입된다.

아사쿠사나 우에노 등 일본 유수의 관광지를 품고 있는 다이토구이기 때문에 관광 수요와 지역 생활의 균형을 조정하려고 하고 있다고 볼 수 있다.

한편, 신주쿠구에서도 민박의 증가가 계속되고 있다.

신주쿠구가 공표한 자료에서는 주택 숙박 사업의 연말 시설 수가 2021년도 1,366시설에서 2025년도에는 3,749시설까지 증가했다.

불과 몇 년 만에 약 2.7배다.

이 숫자는 민박이 숙박 시장에서 무시할 수 없는 존재가 된 한편, 행정이 감시와 지도에 많은 리소스를 투입해야 한다는 것을 의미하기도 한다.

SNS에서는 "더 규제해야 한다"는 의견

일본의 SNS에서도 민박을 둘러싼 논의는 활발하다.

X에서는 주택가에 민박이나 간이 숙소가 증가하는 것에 대해 "사업자는 이익을 얻지만, 주변 주민들만 부담을 받는다"는 취지의 비판이 보인다.

또한, 해외에서는 민박의 투명성이나 규제가 강화되고 있는데, 일본의 규제는 아직 충분하지 않다는 의견도 있다.

특히 주민 측에서 문제시되기 쉬운 것이 소음, 쓰레기 배출, 거리 흡연, 심야 출입, 잘못하여 인근 주택에 들어가려는 행위 등이다.

호텔의 경우, 프런트나 관리 스태프가 상주하는 경우가 많아 문제가 있으면 즉시 대응할 수 있다.

그러나 무인형 민박의 경우, 운영 사업자가 현장에서 떨어진 곳에 있는 경우도 있다.

숙박자에게는 "며칠만 머무는 장소"일지라도, 인근 주민에게는 365일 사는 주거지이다.

이 인식의 차이가 트러블의 근본에 있다.

그 때문에 SNS에서는 "민박 금지"라고까지는 말하지 않더라도, 관리자의 상주나 긴급 연락 체제, 본인 확인, 쓰레기 처리, 소음 대책 등을 엄격히 해야 한다는 생각이 일정 수 존재한다.

한편 "민박 자체가 나쁜 것은 아니다"라는 목소리도

그러나 SNS의 반응은 규제 강화 일색은 아니다.

민박 사업자 측에서는 "문제인 것은 민박이라는 시스템이 아니라 운영 품질이 낮은 사업자다"라는 지적도 나오고 있다.

적절한 숙박 규칙을 설정하고, 다국어로 쉽게 안내한다.

쓰레기 배출 방법을 설명한다.

야간 소음을 금지한다.

긴급 시 즉시 대응할 수 있는 관리자를 준비한다.

인근 주민과 사전에 커뮤니케이션을 한다.

이러한 관리를 철저히 하면 많은 트러블을 방지할 수 있다는 생각이다.

이 점은 매우 중요하다.

"민박에서 문제가 발생했다"는 사실과 "민박 자체에 문제가 있다"는 결론은 동일하지 않다.

호텔에서도 소음 문제는 발생하고, 임대 주택에서도 쓰레기나 인근 트러블은 발생한다.

문제를 일으키는 사업자와 적절히 운영하는 사업자를 동일한 규제로 다뤄야 하는가라는 논의는 남아 있다.

포겔 씨가 과도한 규제에 대해 "비효율을 초래할 뿐이다"라고 경고하는 배경에도 이러한 사정이 있을 것이다.

"도쿄"와 "지방"을 같은 규칙으로 생각하는 위험성

일본의 민박 정책을 생각할 때, 특히 주의해야 할 것이 지역 차이다.

예를 들어 도쿄 신주쿠와 인구 감소가 계속되는 지방 도시는 사정이 전혀 다르다.

도쿄 중심부에서는 주택 부족이나 임대료 상승이 문제가 될 수 있다.

한편, 지방에는 아무도 살지 않게 된 빈 집이 대량으로 존재한다.

이러한 지역에서 빈 집을 민박으로 전환하면 주택 공급을 압박하는 것이 아니라 방치된 주택의 유지 관리로 이어질 가능성이 있다.

숙박 시설이 부족한 지방에서는 민박이 없으면 관광객을 수용할 수 없는 경우도 있다.

여행자가 숙박하면, 음식점, 슈퍼마켓, 교통 사업자, 관광 시설 등에도 소비가 발생한다.

해외 여행자가 호텔이 없는 작은 마을에 숙박하고, 지역의 음식점을 이용한다.

이는 지방 창생이라는 관점에서는 큰 가치를 가진다.

따라서,

"민박은 모두 규제한다"

혹은,

"민박은 모두 자유화한다"

라는 이분법으로 생각하는 것 자체가 현실적이지 않다.

일본에 필요한 것은 "장소에 따라 달라지는 규제"

앞으로 일본이 지향해야 할 것은 민박의 전면 금지도 전면 자유화도 아닐 것이다.

중요한 것은 주택 수급이나 관광객 수에 따라 규제를 변경하는 시스템이다.

예를 들어 주택 부족이 심각한 지역에서는 주택 전체를 연중 여행자에게 제공하는 타입의 민박을 엄격히 한다.

한편, 집주인이 거주하면서 빈 방을 여행자에게 빌려주는 홈셰어형에 대해서는 비교적 유연하게 인정한다.

빈 집 비율이 높고 숙박 시설이 부족한 지역에서는 오히려 민박으로의 전환을 촉진한다.

같은 "민박"이라는 명칭이라도