La reconnaissance par Booking.com de la "nécessité de réglementer les locations de courte durée" : ce que cela signifie pour les villes touristiques japonaises face au dilemme "résidents ou touristes".

Les grandes plateformes qui ont soutenu le marché mondial du voyage commencent elles-mêmes à déclarer qu'une réglementation est nécessaire pour les locations de courte durée.

Le 21 août 2026, le site d'information financière allemand "Aktiencheck" a rapporté que Glenn Fogel, PDG de Booking Holdings, qui exploite Booking.com, a exprimé son soutien à une certaine réglementation des locations de vacances et des hébergements de courte durée.

Les propos de M. Fogel ne sont pas simplement en faveur de la réglementation.

Il est nécessaire de trouver un équilibre équitable entre les voyageurs, les opérateurs d'hébergement, les résidents qui ont besoin de logements et les administrations qui gèrent les villes. Sans règles, le chaos peut survenir. En revanche, introduire des réglementations excessives sans efficacité ne ferait que créer de l'inefficacité, selon lui.

Cette déclaration revêt également une signification extrêmement importante pour le Japon.

En effet, alors que le marché des locations de courte durée s'étend au Japon avec l'augmentation des touristes étrangers, à Tokyo, Kyoto, Osaka et ailleurs, les voix s'élèvent pour un renforcement de la réglementation en raison de l'afflux de touristes dans les quartiers résidentiels, des déchets, du bruit, des allées et venues nocturnes, et des problèmes avec les résidents voisins.

Les problèmes survenus en Europe pourraient également émerger de la même manière au Japon.

Pour les plateformes de voyage mondiales, les locations de courte durée sont devenues un marché gigantesque

Beaucoup associent Booking.com à un site de réservation d'hôtels.

Cependant, Booking aujourd'hui ne se limite pas aux hôtels. Les logements privés, appartements, villas, maisons d'hôtes, c'est-à-dire les "hébergements alternatifs", sont considérés comme un domaine de croissance important.

Selon l'article d'Aktiencheck, plus de 32 millions d'annonces d'hébergement sont répertoriées sur Booking, dont environ 9,1 millions étaient des hébergements alternatifs à la fin du deuxième trimestre 2026.

Cela représente une augmentation d'environ 8 % par rapport à l'année précédente.

Les documents du deuxième trimestre 2026 de Booking Holdings montrent également que l'expansion de l'offre d'hébergements alternatifs se poursuit, indiquant que les locations de courte durée et les appartements ne sont plus un marché périphérique dans l'industrie du voyage.

Ces hébergements offrent souvent des chambres plus grandes que les hôtels, avec des cuisines et des machines à laver. Ils sont pratiques pour les voyages en famille ou en groupe, ainsi que pour les séjours de longue durée, et conviennent bien au tourisme entrant.

Pour les voyageurs, avoir plus de choix d'hébergement est généralement une bonne chose.

Le problème réside dans la question de savoir pour qui ces logements étaient initialement destinés.

L'augmentation des lits pour touristes peut réduire les logements pour les résidents

En Europe, le plus grand problème lié aux locations de courte durée a été la concurrence avec les logements.

Dans des villes touristiques comme Paris, Amsterdam, Venise et Berlin, il peut être plus rentable de louer à court terme à des voyageurs que de louer à long terme à des résidents.

Par exemple, un logement qui pourrait être loué pour 150 000 yens par mois pourrait générer 400 000 yens s'il est utilisé 20 nuits par mois à 20 000 yens par nuit.

Bien sûr, les frais de nettoyage, les frais de plateforme, les meubles, les services publics, etc., sont nécessaires, donc une comparaison simple n'est pas possible. Cependant, dans les régions où la demande touristique est extrêmement forte, il existe une incitation économique à se tourner vers l'hébergement de courte durée.

Un seul logement ne pose pas de problème majeur.

Cependant, si des centaines ou des milliers de logements dans une région passent simultanément sur le marché des séjours de courte durée, l'offre de logements en location longue durée peut diminuer.

En conséquence,

les logements deviennent introuvables.

Les loyers augmentent.

Les résidents locaux quittent le centre-ville.

Les voisins des appartements changent fréquemment pour des touristes.

Si ces phénomènes s'accumulent, le caractère même de la ville peut changer.

C'est un paradoxe que les résidents qui ont façonné une ville populaire auprès des touristes ne puissent plus y vivre.

Ce que M. Fogel appelle "un équilibre équitable" semble faire référence à ce problème.

Au Japon, les locations de courte durée ne sont déjà plus une exception

Au Japon, la loi sur les services d'hébergement résidentiel, connue sous le nom de "nouvelle loi sur les locations de courte durée", est entrée en vigueur en 2018.

Pour les locations de courte durée sous cette loi, le nombre de jours d'exploitation est limité à 180 jours par an en principe.

Les collectivités locales peuvent, en fonction des circonstances locales, restreindre davantage les jours et les zones d'exploitation par des ordonnances.

Selon les statistiques de l'Agence du tourisme, au 15 juillet 2026, le nombre cumulé de déclarations pour les services d'hébergement résidentiel a atteint 65 837.

C'est une augmentation significative par rapport aux 2 210 déclarations au 15 juin 2018, au début du système.

Bien que ce soit un chiffre cumulé incluant les établissements fermés, il est indéniable que les locations de courte durée ont rapidement évolué en une infrastructure d'hébergement massive au Japon.

Dans des villes comme Tokyo, Osaka, Kyoto, Fukuoka, où les touristes étrangers sont nombreux, il n'est plus rare de voir des appartements et des maisons individuelles utilisés comme hébergements pour les voyageurs.

Et plus le marché grandit, plus la frontière entre "l'industrie touristique" et "la vie des résidents" devient problématique.

À Tokyo, le renforcement de la réglementation au niveau local progresse

Tokyo est emblématique pour envisager la direction future au Japon.

Dans les 23 arrondissements de Tokyo, chaque municipalité a une approche différente des locations de courte durée.

Bien que la loi sur les services d'hébergement résidentiel soit commune à l'échelle nationale, les municipalités peuvent restreindre les jours et les zones d'exploitation par des ordonnances pour protéger l'environnement de vie local.

En 2026, Taito a modifié son ordonnance sur les locations de courte durée.

Pour les nouvelles déclarations de services d'hébergement résidentiel à partir du 1er octobre 2026, un système limitant l'exploitation en semaine sera introduit, quel que soit le type de location (présence ou absence du propriétaire).

Taito, qui abrite des sites touristiques majeurs comme Asakusa et Ueno, cherche à équilibrer la demande touristique et la vie locale.

D'un autre côté, les locations de courte durée continuent d'augmenter à Shinjuku.

Selon les documents publiés par Shinjuku, le nombre d'établissements de services d'hébergement résidentiel est passé de 1 366 en 2021 à 3 749 en 2025.

Cela représente une multiplication par environ 2,7 en quelques années.

Ce chiffre signifie que, bien que les locations de courte durée soient devenues une présence incontournable sur le marché de l'hébergement, l'administration doit également investir beaucoup de ressources dans la surveillance et l'orientation.

Sur les réseaux sociaux, des opinions appellent à "plus de réglementation"

Au Japon, les discussions sur les locations de courte durée sont également actives sur les réseaux sociaux.

Sur X, des critiques émergent concernant l'augmentation des locations de courte durée et des hébergements simples dans les quartiers résidentiels, affirmant que "les opérateurs en tirent profit, mais seuls les résidents environnants en subissent les conséquences".

De plus, certains estiment que bien que la transparence et la réglementation des locations de courte durée soient renforcées à l'étranger, les réglementations au Japon ne sont pas encore suffisantes.

Les problèmes fréquemment soulevés par les résidents incluent le bruit, la gestion des déchets, le tabagisme sur la voie publique, les allées et venues nocturnes, et les tentatives d'entrée par erreur dans des logements voisins.

Dans les hôtels, le personnel de la réception ou de gestion est souvent sur place, permettant une réponse rapide en cas de problème.

Cependant, dans les locations de courte durée sans personnel, l'opérateur peut être éloigné du site.

Pour les résidents, c'est un quartier où ils vivent 365 jours par an, même si pour les locataires, c'est "un endroit où séjourner quelques jours seulement".

Cette différence de perception est à la racine des problèmes.

Ainsi, sur les réseaux sociaux, bien que certains n'aillent pas jusqu'à demander une interdiction totale des locations de courte durée, il existe un certain nombre de personnes qui pensent que la présence d'un gestionnaire, un système de contact d'urgence, la vérification d'identité, la gestion des déchets et les mesures anti-bruit devraient être strictement renforcés.

D'un autre côté, certains disent que "les locations de courte durée ne sont pas mauvaises en soi"

Cependant, les réactions sur les réseaux sociaux ne sont pas toutes en faveur d'un renforcement de la réglementation.

Du côté des opérateurs de locations de courte durée, certains affirment que "le problème n'est pas le système des locations de courte durée, mais les opérateurs de mauvaise qualité".

Établir des règles d'hébergement appropriées et fournir des instructions claires dans plusieurs langues.

Expliquer comment gérer les déchets.

Interdire le bruit nocturne.

Prévoir un gestionnaire capable de réagir immédiatement en cas d'urgence.

Communiquer à l'avance avec les résidents voisins.

En appliquant une gestion rigoureuse, de nombreux problèmes peuvent être évités.

Ce point est extrêmement important.

Le fait qu'il y ait des "problèmes avec les locations de courte durée" et la conclusion que "les locations de courte durée sont problématiques en soi" ne sont pas identiques.

Les hôtels peuvent également rencontrer des problèmes de bruit, et les logements locatifs peuvent également avoir des problèmes de déchets ou de voisinage.

La question de savoir si les opérateurs problématiques et ceux qui gèrent correctement devraient être soumis aux mêmes réglementations reste en débat.

L'avertissement de M. Fogel concernant les réglementations excessives qui "ne font que créer de l'inefficacité" trouve également son origine dans ces circonstances.

Le danger de penser "Tokyo" et "les régions" sous les mêmes règles

Lors de l'élaboration de la politique japonaise sur les locations de courte durée, il est particulièrement important de prêter attention aux différences régionales.

Par exemple, les situations à Tokyo et dans les villes régionales en déclin démographique sont complètement différentes.

Dans le centre de Tokyo, le manque de logements et la hausse des loyers peuvent poser problème.

En revanche, dans les régions, il existe de nombreuses maisons inoccupées.

Dans ces régions, transformer des maisons inoccupées en locations de courte durée pourrait non seulement ne pas réduire l'offre de logements, mais aussi contribuer à l'entretien de ces maisons abandonnées.

Dans les régions où les installations d'hébergement sont rares, les locations de courte durée peuvent être essentielles pour accueillir les touristes.

Lorsque les voyageurs séjournent, cela génère de la consommation dans les restaurants, supermarchés, services de transport et attractions touristiques.

Les touristes étrangers séjournant dans une petite ville sans hôtels et utilisant les restaurants locaux.

Cela a une grande valeur du point de vue de la revitalisation régionale.

Ainsi,

"Réglementer toutes les locations de courte durée"

ou,

"Libéraliser toutes les locations de courte durée"

ne sont pas des options réalistes.

Ce dont le Japon a besoin, c'est d'une "réglementation qui varie selon l'endroit"

À l'avenir, le Japon ne devrait ni interdire totalement ni libéraliser totalement les locations de courte durée.

L'important est de mettre en place un système qui adapte la réglementation en fonction de l'offre et de la demande de logements et du nombre de touristes.

Dans les régions où le manque de logements est grave, il faut durcir les règles pour les locations de courte durée qui offrent des logements entiers aux touristes toute l'année.

En revanche, pour les locations de type partage de maison où le propriétaire réside et loue des chambres vacantes, il faudrait être plus flexible.

Dans les régions où le taux de vacance est élevé et les installations d'hébergement insuffisantes, il faudrait encourager la conversion en locations de courte durée.

Même sous le même nom de "location de courte durée", l'impact social peut être très différent.

La politique n'a pas besoin d'être unique.

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