Booking.com ยอมรับว่า "จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเกี่ยวกับที่พักอาศัย" หมายความว่าอย่างไร - ปัญหา "คนที่อาศัยอยู่หรือคนที่เข้าพัก" ที่กำลังคุกคามเมืองท่องเที่ยวของญี่ปุ่น

แพลตฟอร์มยักษ์ใหญ่ที่สนับสนุนตลาดการท่องเที่ยวทั่วโลกเริ่มพูดว่า "การเช่าที่พักต้องมีการควบคุม"

เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2026 เว็บไซต์ข้อมูลการเงินของเยอรมัน "Aktiencheck" รายงานว่า Glenn Fogel ซีอีโอของ Booking Holdings ซึ่งดำเนินการ Booking.com ได้แสดงความเห็นสนับสนุนการควบคุมการเช่าที่พักและการเช่าที่พักระยะสั้น

ข้อเสนอของ Fogel ไม่ใช่เพียงแค่ "สนับสนุนการควบคุม" อย่างง่ายๆ

นักท่องเที่ยว ผู้ประกอบการที่พัก ผู้อยู่อาศัยที่ต้องการบ้าน และการบริหารจัดการเมือง จำเป็นต้องหาสมดุลที่ยุติธรรมระหว่างกัน หากไม่มีการควบคุมก็จะเกิดความวุ่นวาย แต่ถ้ามีการควบคุมที่เกินความจำเป็นก็จะสร้างความไม่มีประสิทธิภาพ

คำพูดนี้มีความหมายสำคัญอย่างยิ่งสำหรับญี่ปุ่น

เนื่องจากในญี่ปุ่น ตลาดการเช่าที่พักระยะสั้นกำลังขยายตัวตามจำนวนชาวต่างชาติที่มาเยือนญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น ในขณะที่ในโตเกียว เกียวโต โอซาก้า และเมืองอื่นๆ มีเสียงเรียกร้องให้เพิ่มการควบคุมเนื่องจากปัญหาการเข้ามาของนักท่องเที่ยวในย่านที่อยู่อาศัย ขยะ เสียงดัง การเข้าออกในเวลากลางคืน และปัญหากับเพื่อนบ้าน

ปัญหาที่เกิดขึ้นในยุโรปอาจปรากฏในรูปแบบเดียวกันในญี่ปุ่น

สำหรับแพลตฟอร์มการท่องเที่ยวระดับโลก การเช่าที่พักระยะสั้นกลายเป็นตลาดขนาดใหญ่

เมื่อพูดถึง Booking.com หลายคนอาจนึกถึงเว็บไซต์จองโรงแรม

แต่ Booking ในปัจจุบันไม่ได้ให้บริการเฉพาะโรงแรมเท่านั้น การให้บริการที่พักแบบ "Alternative Accommodation" เช่น บ้านพัก อพาร์ตเมนต์ วิลล่า และเกสต์เฮาส์ กลายเป็นพื้นที่สำคัญในการเติบโต

ตามบทความของ Aktiencheck มีรายการที่พักมากกว่า 32 ล้านรายการบน Booking โดยในช่วงสิ้นไตรมาสที่สองของปี 2026 มีประมาณ 9.1 ล้านรายการที่เป็นที่พักทางเลือก

เพิ่มขึ้นประมาณ 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในเอกสารไตรมาสที่สองของปี 2026 ของ Booking Holdings ยังแสดงให้เห็นว่าการขยายตัวของที่พักทางเลือกยังคงดำเนินต่อไป ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการเช่าที่พักระยะสั้นและที่พักแบบอพาร์ตเมนต์ไม่ใช่ตลาดรอบนอกของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวอีกต่อไป

ห้องพักที่กว้างกว่าโรงแรมและมีสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นครัวและเครื่องซักผ้าเหมาะสำหรับการเดินทางเป็นครอบครัวหรือกลุ่มและการเข้าพักระยะยาว

จากมุมมองของนักท่องเที่ยว การมีตัวเลือกที่พักมากขึ้นเป็นสิ่งที่ควรยินดี

ปัญหาคือห้องนั้นเดิมทีเป็นที่อยู่อาศัยของใคร

การเพิ่มขึ้นของเตียงสำหรับนักท่องเที่ยวอาจทำให้จำนวนห้องพักสำหรับผู้อยู่อาศัยลดลง

ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดเกี่ยวกับการเช่าที่พักระยะสั้นในยุโรปคือการแข่งขันกับที่อยู่อาศัย

ในเมืองท่องเที่ยวเช่นปารีส อัมสเตอร์ดัม เวนิส และเบอร์ลิน การให้เช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวอาจให้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้เช่าระยะยาวแก่ผู้อยู่อาศัยทั่วไป

ตัวอย่างเช่น หากบ้านสามารถให้เช่าได้ในราคา 150,000 เยนต่อเดือน แต่ถ้าให้เช่าในราคา 20,000 เยนต่อคืนเป็นเวลา 20 คืนต่อเดือน รายได้จะเป็น 400,000 เยน

แน่นอนว่าต้องมีค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม เฟอร์นิเจอร์ และค่าสาธารณูปโภค ดังนั้นจึงไม่สามารถเปรียบเทียบได้โดยตรง แต่ในพื้นที่ที่มีความต้องการท่องเที่ยวสูงมาก จะมีแรงจูงใจทางเศรษฐกิจในการเปลี่ยนไปใช้การเช่าระยะสั้น

หากมีเพียงบ้านเดียวก็ไม่ใช่ปัญหาใหญ่

แต่ถ้าในพื้นที่หนึ่งมีบ้านหลายร้อยหรือหลายพันหลังเปลี่ยนไปใช้ตลาดการเข้าพักระยะสั้นพร้อมกัน อาจทำให้การจัดหาที่พักเช่าระยะยาวลดลง

ผลที่ตามมาคือ

หาที่พักไม่ได้

ค่าเช่าเพิ่มขึ้น

ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นย้ายออกจากใจกลางเมือง

ห้องข้างๆ ในอพาร์ตเมนต์เปลี่ยนเป็นที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวบ่อยครั้ง

หากปรากฏการณ์เหล่านี้สะสมกัน อาจทำให้ลักษณะของเมืองเปลี่ยนไป

เป็นความขัดแย้งที่เมืองที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวกลับกลายเป็นที่ที่ผู้อยู่อาศัยที่สร้างเมืองนั้นไม่สามารถอาศัยอยู่ได้

"สมดุลที่ยุติธรรม" ที่ Fogel กล่าวถึงอาจหมายถึงปัญหานี้

ในญี่ปุ่น การเช่าที่พักระยะสั้นไม่ใช่สิ่งพิเศษอีกต่อไป

ในญี่ปุ่น กฎหมายการบริการที่พักอาศัยหรือที่เรียกว่า "กฎหมายใหม่สำหรับการเช่าที่พักระยะสั้น" ได้มีผลบังคับใช้ในปี 2018

สำหรับการเช่าที่พักระยะสั้นภายใต้กฎหมายการบริการที่พักอาศัย โดยหลักการแล้วจำนวนวันที่ดำเนินการต่อปีจะต้องไม่เกิน 180 วัน

ในขณะเดียวกัน องค์กรปกครองท้องถิ่นสามารถจำกัดวันและพื้นที่ที่สามารถดำเนินการได้เพิ่มเติมตามสถานการณ์ในท้องถิ่น

ตามการรวบรวมของสำนักงานการท่องเที่ยว จำนวนการแจ้งเตือนสะสมของการบริการที่พักอาศัยถึง 65,837 รายการ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2026

เมื่อพิจารณาว่ามีเพียง 2,210 รายการ ณ วันที่ 15 มิถุนายน 2018 เมื่อเริ่มต้นระบบ นับว่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก

แม้ว่าจะเป็นค่ารวมที่รวมถึงสถานที่ที่ปิดกิจการแล้ว แต่ก็ไม่ต้องสงสัยเลยว่าการเช่าที่พักระยะสั้นในญี่ปุ่นเติบโตเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่พักขนาดใหญ่ในระยะเวลาอันสั้น

โดยเฉพาะในเมืองที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมาก เช่น โตเกียว โอซาก้า เกียวโต และฟุกุโอกะ การใช้แมนชั่นหรือบ้านเดี่ยวเป็นที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวไม่ใช่ภาพที่แปลกใหม่อีกต่อไป

และยิ่งตลาดใหญ่ขึ้นเท่าใด เส้นแบ่งระหว่าง "อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว" และ "ชีวิตของผู้อยู่อาศัย" ก็กลายเป็นปัญหา

ในโตเกียว การเพิ่มการควบคุมในระดับท้องถิ่นกำลังดำเนินไป

โตเกียวเป็นสัญลักษณ์ในการพิจารณาทิศทางในอนาคตของญี่ปุ่น

ใน 23 เขตของโตเกียว แนวคิดเกี่ยวกับการเช่าที่พักระยะสั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละองค์กรปกครองท้องถิ่น

แม้ว่ากฎหมายการบริการที่พักอาศัยจะเป็นมาตรฐานทั่วประเทศ แต่เพื่อปกป้องสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยในท้องถิ่น สามารถจำกัดวันและพื้นที่การดำเนินการได้ด้วยกฎหมายท้องถิ่น

ในปี 2026 เขตไทโตได้แก้ไขกฎหมายการเช่าที่พักระยะสั้น

สำหรับการบริการที่พักอาศัยที่แจ้งเตือนใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2026 เป็นต้นไป ไม่ว่าจะเป็นแบบที่เจ้าของบ้านอาศัยอยู่ด้วยหรือไม่ จะมีการจำกัดการดำเนินการในวันธรรมดาเป็นหลัก

เนื่องจากเขตไทโตมีแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญเช่นอาซากุสะและอุเอโนะ จึงสามารถมองได้ว่าพยายามปรับสมดุลระหว่างความต้องการท่องเที่ยวและชีวิตในท้องถิ่น

ในขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของการเช่าที่พักระยะสั้นยังคงดำเนินต่อไปในเขตชินจูกุ

ตามเอกสารที่เผยแพร่โดยเขตชินจูกุ จำนวนสถานที่บริการที่พักอาศัยในสิ้นปีงบประมาณเพิ่มขึ้นจาก 1,366 แห่งในปี 2021 เป็น 3,749 แห่งในปี 2025

เพิ่มขึ้นประมาณ 2.7 เท่าในเวลาเพียงไม่กี่ปี

ตัวเลขนี้หมายความว่าการเช่าที่พักระยะสั้นกลายเป็นสิ่งที่ไม่สามารถมองข้ามได้ในตลาดที่พัก แต่ก็หมายความว่าการบริหารต้องใช้ทรัพยากรจำนวนมากในการตรวจสอบและให้คำแนะนำ

บน SNS มีความคิดเห็นว่า "ควรควบคุมมากขึ้น"

การอภิปรายเกี่ยวกับการเช่าที่พักระยะสั้นบน SNS ของญี่ปุ่นมีความเคลื่อนไหวมาก

บน X มีการวิจารณ์เกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของการเช่าที่พักระยะสั้นและที่พักชั่วคราวในย่านที่อยู่อาศัยว่า "ผู้ประกอบการได้กำไร แต่ผู้อยู่อาศัยรอบข้างต้องรับภาระ"

นอกจากนี้ยังมีความคิดเห็นว่าการควบคุมและความโปร่งใสของการเช่าที่พักระยะสั้นในต่างประเทศมีความเข้มงวดมากขึ้น แต่การควบคุมในญี่ปุ่นยังไม่เพียงพอ

สิ่งที่มักจะเป็นปัญหาจากมุมมองของผู้อยู่อาศัยคือ เสียงดัง การทิ้งขยะ การสูบบุหรี่บนถนน การเข้าออกในเวลากลางคืน และการพยายามเข้าไปในบ้านใกล้เคียงโดยผิดพลาด

ในกรณีของโรงแรม มักจะมีพนักงานต้อนรับหรือผู้จัดการที่พักอยู่ประจำ ซึ่งสามารถตอบสนองต่อปัญหาได้ทันที

แต่ในกรณีของการเช่าที่พักระยะสั้นแบบไม่มีคนดูแล ผู้ประกอบการอาจอยู่ห่างจากสถานที่จริง

สำหรับผู้เข้าพัก อาจเป็นเพียง "สถานที่พักอาศัยชั่วคราว" แต่สำหรับผู้อยู่อาศัยใกล้เคียง มันคือย่านที่อยู่อาศัยที่พวกเขาอาศัยอยู่ตลอด 365 วัน

ความแตกต่างในการรับรู้นี้เป็นรากฐานของปัญหา

ดังนั้นบน SNS มีแนวคิดว่าควรเพิ่มความเข้มงวดในการจัดการ เช่น การมีผู้จัดการประจำ การมีระบบติดต่อฉุกเฉิน การยืนยันตัวตน การจัดการขยะ และการป้องกันเสียงดัง

ในทางกลับกัน มีเสียงว่า "การเช่าที่พักระยะสั้นไม่ใช่สิ่งที่ไม่ดี"

อย่างไรก็ตาม ปฏิกิริยาบน SNS ไม่ได้มีเพียงแค่การเรียกร้องให้เพิ่มการควบคุม

จากฝั่งผู้ประกอบการเช่าที่พักระยะสั้น มีการชี้ว่า "ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ระบบการเช่าที่พักระยะสั้น แต่เป็นผู้ประกอบการที่มีคุณภาพการดำเนินงานต่ำ"

การตั้งกฎการเข้าพักที่เหมาะสมและให้คำแนะนำที่เข้าใจง่ายในหลายภาษา

การอธิบายวิธีการทิ้งขยะ

การห้ามเสียงดังในเวลากลางคืน

การเตรียมผู้จัดการที่สามารถตอบสนองได้ทันทีในกรณีฉุกเฉิน

การสื่อสารกับผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงล่วงหน้า

หากมีการจัดการอย่างเข้มงวด ปัญหาหลายอย่างสามารถป้องกันได้

จุดนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง

ข้อเท็จจริงที่ว่า "เกิดปัญหากับการเช่าที่พักระยะสั้น" และ "การเช่าที่พักระยะสั้นเองมีปัญหา" ไม่ใช่ข้อสรุปเดียวกัน

แม้แต่ในโรงแรมก็มีปัญหาเสียงดังเกิดขึ้น และในที่พักเช่าก็มีปัญหาขยะและปัญหากับเพื่อนบ้าน

ยังคงมีการอภิปรายว่าควรจัดการผู้ประกอบการที่ก่อปัญหาและผู้ประกอบการที่ดำเนินการอย่างเหมาะสมด้วยกฎเดียวกันหรือไม่

เบื้องหลังคำเตือนของ Fogel เกี่ยวกับการควบคุมที่เกินความจำเป็นว่า "จะสร้างความไม่มีประสิทธิภาพ" อาจมีเหตุผลเหล่านี้

อันตรายจากการพ