Die Bedeutung von Booking.coms Eingeständnis, dass "Regulierungen für Ferienwohnungen notwendig sind" – Das Problem "Einheimische oder Touristen" rückt auch in Japans Touristenstädte näher

Die riesige Plattform, die den globalen Reisemarkt unterstützt hat, hat selbst begonnen zu sagen, dass "Regulierungen für Ferienunterkünfte notwendig sind".

Am 21. August 2026 berichtete die deutsche Finanzinformationsseite "Aktiencheck", dass Glenn Fogel, CEO von Booking Holdings, das Booking.com betreibt, seine Unterstützung für bestimmte Regulierungen von Ferienunterkünften und Privatunterkünften zum Ausdruck gebracht hat.

Fogels Argument ist nicht einfach eine "Befürwortung von Regulierungen".

Es ist notwendig, ein faires Gleichgewicht zwischen Reisenden, Unterkunftsanbietern, Bewohnern, die Wohnraum benötigen, und den Verwaltungen, die die Städte betreiben, zu finden. Ohne Regeln entsteht Chaos, während übermäßige, ineffektive Regulierungen nur Ineffizienz erzeugen würden - so seine Ansicht.

Diese Äußerung hat auch für Japan eine äußerst wichtige Bedeutung.

Denn in Japan wächst der Markt für Privatunterkünfte vor dem Hintergrund der steigenden Zahl ausländischer Touristen, während in Städten wie Tokio, Kyoto und Osaka die Forderungen nach einer Verschärfung der Regulierungen aufgrund von Problemen wie dem Zustrom von Touristen in Wohngebiete, Müll, Lärm, nächtlichen Ein- und Ausgängen und Konflikten mit Anwohnern zunehmen.

Die Probleme, die in Europa vorangingen, könnten in Japan in ähnlicher Form auftreten.

Auch für globale Reiseplattformen ist der Markt für Privatunterkünfte riesig geworden

Viele Menschen assoziieren Booking.com mit einer Hotelbuchungsseite.

Aber das heutige Booking ist kein Dienst, der nur Hotels anbietet. Es betrachtet alternative Unterkünfte wie private Wohnungen, Apartments, Ferienhäuser und Gästehäuser als wichtigen Wachstumsbereich.

Laut dem Artikel von Aktiencheck übersteigt die Anzahl der Unterkunftslisten auf Booking 32 Millionen, von denen etwa 9,1 Millionen bis Ende des zweiten Quartals 2026 alternative Unterkünfte waren.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Anstieg von etwa 8 %.

Auch in den Unterlagen des zweiten Quartals 2026 von Booking Holdings wird gezeigt, dass das Angebot an alternativen Unterkünften weiter wächst und dass Privatunterkünfte und Apartment-Unterkünfte nicht mehr nur Randmärkte der Reisebranche sind.

Viele dieser Unterkünfte bieten größere Räume als Hotels und sind mit Küchen und Waschmaschinen ausgestattet. Sie sind besonders praktisch für Familienreisen, Gruppenreisen und Langzeitaufenthalte und passen gut zu Inbound-Reisen.

Aus Sicht der Reisenden ist die Erweiterung der Unterkunftsmöglichkeiten grundsätzlich zu begrüßen.

Das Problem liegt jedoch darin, für wen diese Räume ursprünglich als Wohnraum gedacht waren.

Wenn die Anzahl der Betten für Touristen steigt, könnte die Anzahl der Räume für Bewohner sinken

Das größte Problem in Europa im Zusammenhang mit Privatunterkünften war der Wettbewerb mit Wohnraum.

In touristischen Städten wie Paris, Amsterdam, Venedig und Berlin gibt es Fälle, in denen es lukrativer ist, eine Wohnung kurzfristig an Reisende zu vermieten, als sie langfristig an normale Bewohner zu vermieten.

Zum Beispiel kann eine Wohnung, die monatlich für 150.000 Yen vermietet werden könnte, bei einer Nutzung von 20 Nächten pro Monat zu einem Preis von 20.000 Yen pro Nacht einen Umsatz von 400.000 Yen erzielen.

Natürlich sind Reinigungskosten, Plattformgebühren, Möbel und Nebenkosten erforderlich, sodass ein einfacher Vergleich nicht möglich ist. Dennoch entsteht in Regionen mit sehr hoher touristischer Nachfrage ein wirtschaftlicher Anreiz, auf Kurzzeitvermietungen umzusteigen.

Ein einzelnes Haus wäre kein großes Problem.

Wenn jedoch in einer Region Hunderte oder Tausende von Wohnungen gleichzeitig auf den Kurzzeitmarkt wechseln, könnte das Angebot an langfristigen Mietwohnungen sinken.

Als Ergebnis davon:

Es wird schwierig, Wohnraum zu finden.

Die Mieten steigen.

Einheimische ziehen aus den Stadtzentren weg.

Die Nachbarwohnung in einem Apartment wechselt häufig die Reisenden.

Wenn sich solche Phänomene häufen, könnte sich der Charakter der Stadt selbst ändern.

Gerade weil es eine bei Touristen beliebte Stadt ist, können die Bewohner, die die Stadt aufgebaut haben, nicht mehr dort leben - ein Paradoxon.

Fogels "faires Gleichgewicht" bezieht sich wahrscheinlich genau auf dieses Problem.

In Japan sind Privatunterkünfte bereits keine Besonderheit mehr

In Japan wurde 2018 das Gesetz über private Wohnunterkünfte, das sogenannte "neue Gesetz für Privatunterkünfte", eingeführt.

Bei Privatunterkünften gemäß dem Gesetz über private Wohnunterkünfte ist die Anzahl der Tage, an denen Personen beherbergt werden, grundsätzlich auf 180 Tage pro Jahr begrenzt.

Gleichzeitig können die Kommunen die Wochentage und Gebiete, in denen betrieben werden darf, durch Verordnungen weiter einschränken, um den regionalen Gegebenheiten Rechnung zu tragen.

Laut einer Erhebung der Japanischen Tourismusbehörde erreichte die kumulierte Anzahl der Meldungen für private Wohnunterkünfte bis zum 15. Juli 2026 65.837.

Angesichts der Tatsache, dass es zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Systems am 15. Juni 2018 2.210 Meldungen gab, ist dies ein erheblicher Anstieg.

Obwohl es sich um kumulierte Werte einschließlich geschlossener Einrichtungen handelt, ist es unbestreitbar, dass Privatunterkünfte in Japan innerhalb kurzer Zeit zu einer riesigen Unterkunftsinfrastruktur gewachsen sind.

Insbesondere in Städten wie Tokio, Osaka, Kyoto und Fukuoka, die viele ausländische Touristen anziehen, ist es nicht mehr ungewöhnlich, dass Apartments und Einfamilienhäuser als Unterkünfte für Reisende genutzt werden.

Und je größer der Markt wird, desto problematischer wird die Grenze zwischen "Tourismusindustrie" und "Leben der Bewohner".

In Tokio schreitet die Verschärfung der Regulierungen auf kommunaler Ebene voran

Ein symbolisches Beispiel für die zukünftige Richtung in Japan ist Tokio.

In den 23 Bezirken Tokios gibt es unterschiedliche Ansichten zu Privatunterkünften.

Das Gesetz über private Wohnunterkünfte ist landesweit einheitlich, aber um die lokale Lebensumgebung zu schützen, können die Kommunen durch eigene Verordnungen die Betriebstage und -gebiete einschränken.

Der Bezirk Taito hat 2026 seine Verordnung für Privatunterkünfte geändert.

Für neue Meldungen von privaten Wohnunterkünften ab dem 1. Oktober 2026 wird ein System eingeführt, das den Betrieb an Wochentagen grundsätzlich einschränkt, unabhängig davon, ob der Eigentümer mitwohnt oder nicht.

Gerade weil der Bezirk Taito berühmte Touristenattraktionen wie Asakusa und Ueno beherbergt, versucht er, das Gleichgewicht zwischen touristischer Nachfrage und lokalem Leben zu regulieren.

Andererseits nimmt auch im Bezirk Shinjuku die Zahl der Privatunterkünfte weiter zu.

Laut den vom Bezirk Shinjuku veröffentlichten Unterlagen stieg die Anzahl der privaten Wohnunterkünfte von 1.366 im Geschäftsjahr 2021 auf 3.749 im Geschäftsjahr 2025.

In nur wenigen Jahren ist dies ein Anstieg um etwa das 2,7-fache.

Diese Zahl bedeutet, dass Privatunterkünfte im Unterkunftsmarkt nicht mehr ignoriert werden können, während die Verwaltung viele Ressourcen in Überwachung und Anleitung investieren muss.

Auf sozialen Medien gibt es Meinungen, dass "mehr reguliert werden sollte"

Auch in den sozialen Medien in Japan wird intensiv über Privatunterkünfte diskutiert.

Auf X gibt es Kritik, dass die Zunahme von Privatunterkünften und einfachen Unterkünften in Wohngebieten dazu führt, dass "die Betreiber Gewinne erzielen, aber nur die umliegenden Bewohner die Last tragen".

Es gibt auch Meinungen, dass die Transparenz und Regulierung von Privatunterkünften im Ausland verstärkt wird, während die Regulierung in Japan noch nicht ausreichend ist.

Besonders von der Bewohnerseite werden Probleme wie Lärm, Müllentsorgung, Rauchen auf der Straße, nächtliche Ein- und Ausgänge und das versehentliche Betreten benachbarter Wohnungen als problematisch angesehen.

Im Falle von Hotels sind oft Rezeptionen und Verwaltungspersonal vor Ort, die bei Problemen sofort reagieren können.

Bei unbemannten Privatunterkünften kann der Betreiber jedoch an einem entfernten Ort sein.

Für die Gäste ist es ein "Ort, an dem sie nur ein paar Tage bleiben", aber für die umliegenden Bewohner ist es ein Wohngebiet, in dem sie 365 Tage im Jahr leben.

Dieser Unterschied in der Wahrnehmung ist die Wurzel der Probleme.

Deshalb gibt es auf sozialen Medien die Meinung, dass, auch wenn man nicht so weit gehen muss, Privatunterkünfte zu verbieten, die Anwesenheit von Managern, Notfallkontaktmöglichkeiten, Identitätsüberprüfungen, Müllentsorgung und Lärmschutzmaßnahmen streng gehandhabt werden sollten.

Andererseits gibt es auch Stimmen, die sagen, dass "Privatunterkünfte an sich nicht schlecht sind"

Die Reaktionen in den sozialen Medien sind jedoch nicht ausschließlich auf eine Verschärfung der Regulierungen ausgerichtet.

Von Seiten der Betreiber von Privatunterkünften gibt es auch den Hinweis, dass "das Problem nicht das System der Privatunterkünfte ist, sondern Betreiber mit geringer Betriebsqualität".

Es sollten geeignete Unterkunftsregeln festgelegt und in mehreren Sprachen leicht verständlich erklärt werden.

Die Müllentsorgung sollte erklärt werden.

Nachts sollte Lärm verboten werden.

Ein Manager, der im Notfall sofort reagieren kann, sollte bereitgestellt werden.

Es sollte im Voraus mit den umliegenden Bewohnern kommuniziert werden.

Wenn diese Verwaltung konsequent durchgeführt wird, können viele Probleme vermieden werden.

Dieser Punkt ist sehr wichtig.

Die Tatsache, dass "es Probleme mit Privatunterkünften gab", ist nicht gleichbedeutend mit der Schlussfolgerung, dass "Privatunterkünfte an sich problematisch sind".

Auch in Hotels treten Lärmprobleme auf, und auch in Mietwohnungen gibt es Probleme mit Müll und Nachbarn.

Es bleibt die Frage, ob problematische Betreiber und solche, die ordnungsgemäß betrieben werden, mit denselben Regulierungen behandelt werden sollten.

Im Hintergrund von Fogels Warnung vor übermäßigen Regulierungen, die "nur Ineffizienz erzeugen", könnten diese Umstände stehen.

Die Gefahr, "Tokio" und "ländliche Gebiete" mit denselben Regeln zu betrachten

Bei der Betrachtung der japanischen Politik für Privatunterkünfte sollte besonders auf regionale Unterschiede geachtet werden.

Zum Beispiel unterscheiden sich die Bedingungen in Tokio-Shinjuku und in ländlichen Städten mit anhaltendem Bevölkerungsrückgang völlig.

Im Zentrum von Tokio könnten Wohnraummangel und steigende Mieten zu Problemen werden.

Andererseits gibt es in ländlichen Gebieten viele leerstehende Häuser, in denen niemand mehr wohnt.

Wenn diese leerstehenden Häuser in Privatunterkünfte umgewandelt werden, könnte dies nicht nur das Wohnraumangebot nicht belasten, sondern auch zur Instandhaltung verlassener Häuser beitragen.

In ländlichen Gebieten mit wenigen Unterkunftsmöglichkeiten könnte es ohne Privatunterkünfte unmöglich sein, Touristen aufzunehmen.

Wenn Reisende übernachten, entsteht auch Konsum in Restaurants, Supermärkten, bei Transportunternehmen und in touristischen Einrichtungen.

Ausländische Reisende übernachten in kleinen Städten ohne Hotels und nutzen lokale Restaurants.

Aus der Perspektive der regionalen Revitalisierung hat dies einen großen Wert.

Deshalb:

"Alle Privatunterkünfte regulieren"

oder

"Alle Privatunterkünfte liberalisieren"

ist keine realistische Betrachtungsweise.

Was Japan braucht, sind "ortsabhängige Regulierungen"

In Zukunft sollte Japan weder ein vollständiges Verbot noch eine vollständige Liberalisierung von Privatunterkünften anstreben.

Wichtig ist ein System, das die Regulierungen entsprechend dem Wohnungsangebot und der Anzahl der Touristen anpasst.

In Regionen mit ernsthaftem Wohnraummangel sollten Privatunterkünfte, die das gesamte Haus das ganze Jahr über an Reisende vermieten, streng reguliert werden.

Andererseits sollte die Home-Sharing-Variante, bei der der Eigentümer während der Vermietung anwesend ist, relativ flexibel erlaubt werden.

In Regionen mit hoher Leerstandsquote und Unterkunftsmangel sollte die Umwandlung in Privatunterkünfte gefördert werden.

Auch wenn sie denselben Namen "Privatunterkunft" tragen, haben sie sehr unterschiedliche gesellschaftliche Auswirkungen.

Die Politik muss nicht einheitlich sein.

Es wird eine Zeit kommen, in der auch OTA in die Verantwortung genommen werden