Booking.com承认“民宿法规是必要的”的意义——日本旅游城市面临的“是居住者，还是游客”问题

支撑全球旅游市场的巨大平台本身，开始表示“民宿需要监管”。

2026年8月21日，德国金融信息网站“Aktiencheck”报道，运营Booking.com的Booking Holdings的首席执行官格伦·福格尔表示，他支持对度假租赁和民宿进行一定的监管。

福格尔的主张并不是简单的“支持监管”。

旅行者、住宿业者、需要住房的居民，以及运营城市的行政机构之间需要寻找公平的平衡，如果没有任何规则就会引发混乱。另一方面，如果引入没有实效的过度监管，只会产生低效——这是他的观点。

这一发言对日本来说也具有极其重要的意义。

因为在日本，随着访日外国人的增加，民宿市场正在扩大，而在东京、京都、大阪等地，关于游客涌入住宅区、垃圾、噪音、深夜出入、与邻居的纠纷等问题，要求加强监管的呼声越来越高。

在欧洲先发生的问题，有可能在日本以同样的形式浮现。

对于全球旅行平台来说，民宿已经成为一个巨大的市场

提到Booking.com，很多人会想到酒店预订网站的形象。

然而，现在的Booking不仅仅是一个酒店服务。普通住宅、公寓、别墅、旅馆等“替代住宿”，即酒店以外的住宿设施被视为重要的增长领域。

根据Aktiencheck的报道，Booking上列出的住宿清单超过3200万件，其中截至2026年第二季度末，约910万件是替代住宿设施。

与去年同期相比增长了约8%。

在Booking Holdings 2026年第二季度的资料中，也显示替代住宿设施的供应在继续扩大，民宿和公寓型住宿设施不再是旅游业的边缘市场。

可以使用比酒店更大的房间，许多设施配备厨房和洗衣机。对于家庭旅行、团体旅行和长期住宿来说，便利性很高，与入境旅游的相性也很好。

从旅行者的角度来看，住宿选择的增加基本上是值得欢迎的。

问题在于，这些房间本来是为谁提供的住房。

游客床位增加，居民房间减少的可能性

围绕民宿在欧洲最大的问题是与住房的竞争。

在巴黎、阿姆斯特丹、威尼斯、柏林等旅游城市，与其将住房长期租给普通居民，不如短期出租给游客更能获得高收益的情况时有发生。

例如，即使是月租15万日元的住房，如果以每晚2万日元的价格出租20晚，收入就会达到40万日元。

当然，由于需要清洁费、平台手续费、家具、水电费等，无法简单比较。即便如此，在旅游需求极强的地区，还是会产生向短期住宿转变的经济激励。

如果只是一个房子，这并不是大问题。

但如果某个地区有数百、数千个住宅同时转向短期住宿市场，长期租赁住房的供应可能会减少。

结果就是，

找不到住房。

房租上涨。

当地居民从市中心迁出。

公寓的邻居频繁更换为游客。

如果这些现象积累起来，城市的性质本身就会发生变化。

正因为是受游客欢迎的城市，才会出现那些建设城市的居民无法居住的悖论。

福格尔所说的“公平的平衡”正是指这个问题。

在日本，民宿已经不再是特殊存在

在日本，2018年实施了住宅住宿事业法，即所谓的“民宿新法”。

根据住宅住宿事业法，民宿的营业日原则上每年不得超过180天。

另一方面，地方政府可以根据地区情况，通过条例进一步限制营业的日期和区域。

根据观光厅的统计，截至2026年7月15日，住宅住宿事业的累计申报件数达到65,837件。

考虑到制度开始初期的2018年6月15日仅为2,210件，这是一项大幅增加。

虽然包括了已经停业的设施，但在日本，民宿在短时间内成长为一个巨大的住宿基础设施是毋庸置疑的。

特别是在东京、大阪、京都、福冈等外国游客众多的城市，公寓和独栋住宅作为游客住宿设施被使用的景象已不再罕见。

随着市场的扩大，“旅游产业”和“居民生活”的界限成为问题。

在东京，地方政府层面的监管正在加强

在考虑日本今后的方向时，东京是一个象征性的例子。

在东京23区，各个地方政府对民宿的看法不同。

住宅住宿事业法本身是全国统一的，但为了保护地区的生活环境，可以通过独立条例限制营业日和区域。

台东区在2026年修改了民宿条例。

对于2026年10月1日以后新申报的住宅住宿事业，无论是房主同住型还是不在型，原则上都引入了限制平日营业的机制。

正因为台东区拥有浅草和上野等日本著名的旅游景点，才试图调整旅游需求与地区生活的平衡。

另一方面，新宿区的民宿数量也在持续增加。

根据新宿区公布的资料，住宅住宿事业的年度末设施数从2021年度的1,366个增加到2025年度的3,749个。

短短几年间增加了约2.7倍。

这一数字意味着，民宿在住宿市场中已成为不可忽视的存在，同时也意味着行政部门必须投入大量资源进行监控和指导。

SNS上有“应该加强监管”的意见

在日本的SNS上，围绕民宿的讨论也很活跃。

在X上，有批评认为，住宅区内民宿和简易宿所的增加，“经营者获得了利益，但周围的居民却承受了负担”。

此外，还有意见认为，尽管海外正在加强民宿的透明度和监管，但日本的监管仍然不够充分。

特别是从居民的角度来看，噪音、垃圾处理、路上吸烟、深夜出入、误入邻近住宅等行为容易被视为问题。

在酒店的情况下，前台或管理人员通常常驻，如果有问题可以立即处理。

但在无人型民宿的情况下，运营者可能位于远离现场的地方。

对于住客来说，这只是“短暂停留的地方”，但对于邻居来说，这是他们365天生活的住宅区。

这种认知差异是问题的根源。

因此，在SNS上，即使不说“禁止民宿”，也有一定数量的人认为应该严格管理者的常驻、紧急联系体制、身份确认、垃圾处理、噪音对策等。

另一方面，也有声音认为“民宿本身并不是坏事”

不过，SNS上的反应并非一边倒地支持加强监管。

从民宿经营者的角度来看，也有指出“问题不在于民宿这种机制，而在于运营质量低的经营者”。

设定适当的住宿规则，并以多语言进行易于理解的引导。

解释垃圾的处理方式。

禁止夜间噪音。

准备能够在紧急情况下立即应对的管理者。

事先与邻居进行沟通。

如果彻底进行这些管理，许多问题是可以避免的。

这一点非常重要。

“民宿出现问题”这一事实与“民宿本身有问题”这一结论并不相同。

酒店也会出现噪音问题，租赁住宅也会发生垃圾和邻里纠纷。

是否应该用同样的监管对待引发问题的经营者和适当运营的经营者，这一讨论仍然存在。

福格尔对过度监管发出“只会产生低效”的警告背后，也有这样的情况。

“东京”和“地方”用同样规则思考的危险性

在考虑日本的民宿政策时，特别需要注意的是地域差异。

例如，东京·新宿与人口减少持续的地方城市的情况完全不同。

在东京市中心，住房短缺和房租上涨可能成为问题。

另一方面，地方有大量无人居住的空房。

在这些地区，如果将空房转为民宿，不仅不会压迫住房供应，反而可能有助于维护管理被遗弃的住房。

在住宿设施稀少的地方，如果没有民宿，可能无法接待游客。

旅行者入住后，餐饮店、超市、交通业者、旅游设施等也会产生消费。

海外旅行者在没有酒店的小镇住宿，利用当地的餐饮店。

从地方振兴的角度来看，这具有很大的价值。

因此，

“全面监管民宿”

或者，

“全面自由化民宿”

这种二选一的思考本身就不现实。

日本需要的是“因地制宜的监管”

今后，日本应该追求的并不是全面禁止民宿或全面自由化。

重要的是，根据住房供需和游客数量改变监管的机制。

例如，在住房短缺严重的地区，严格限制全年将整个住房提供给游客的民宿类型。

另一方面，对于房主居住并将空房间出租给游客的家庭共享型，则比较灵活地允许。

在空房率高且住宿设施不足的地区，反而促进向民宿的转变。

即使同样是“民宿”这一名称，对社会的影响也大不相同。

政策也不必是单一的。

时代要求OTA承担责任

另一个重要的问题是，Booking.com和Airbnb等在线旅行预订平台，即所谓的OTA的责任。

迄今为止，民宿问题的讨论主要集中在运营者和行政的责任上。

但实际上，许多旅行者通过OTA找到民宿。

如果非法设施或受到行政处罚的设施继续在平台上展示，用户很难区分合法设施。

相反，如果行政和OTA共享数据，能够自动确认注册号和可营业日期，可能会大幅减少非法营业。

在日本，住宅住宿中介业者在制度上承担了一定的责任。

今后可能还需要，

自动核对注册号，

管理可营业天数，

停止展示受到行政处罚的设施，

掌握投诉数量，

透明化运营者信息，

等机制。

这对业者来说不一定是负面的。

如果非法民宿减少，合法运营的业者在价格竞争中处于不利地位的情况也会得到改善。

围绕民宿的真正问题不是“游客还是居民”

在民宿监管的讨论中，常常形成“优先游客还是优先居民”的对立结构。

然而，这种二选一并不合适。

居民难以生活的城市，从长远来看也会失去作为旅游地的吸引力。

如果地区商店消失，所有住宅都变成住宿设施，这个城市