“買えない中間層”急増　SNSが嘆くバンコク住宅バブル：経済低迷でも不動産市場はなぜ活況なのか？

1. パラドクスの街――冷え込む景気と高騰する住宅価格

タイ経済はここ数年、成長率2％台に低迷し、家計債務はGDPの90％超という重荷を抱えたままだ。それにもかかわらず、特にバンコク首都圏では戸建て分譲住宅（以下「ハウジングエステート」）の価格が上昇を続け、市民の体感と統計の乖離が広がっている。asiarealestatesummit.comnationthailand.com

2. 公式データが示す“ゆるやかな上昇”の実態

政府住宅銀行（GHB）と不動産情報センター（REIC）の最新レポートによれば、2025年第1四半期のハウジングエステート価格指数はバンコクで前年同期比＋2.7％、前期比＋0.9％を記録した。一方、隣接3県（ノンタブリー、パトゥムターニー、サムットプラカーン）は▲2.6％と下落しつつも前期比では＋0.2％と微増に転じた。pattayamail.com

3. 価格を押し上げる「原価インフレ」

上昇要因の筆頭は建設コストだ。鉄筋・セメントなど主要資材が世界的な供給網の逼迫で高止まりし、2025年1月には最低賃金も再引き上げ。さらに用地価格は中心部で1ワー（4㎡）あたり400万バーツに達する事例も報告される。pattayamail.comthaiexaminer.com

4. エリア別に見る“勝ち組”と“値下げ組”

・バンコク東部（プラカノン、バンナーなど）：空港連絡鉄道とEEC投資の追い風で7.5〜1,000万バーツ帯が値上がり
・郊外3県：ムアントンタニー、パーククレット等の駅近物件は高騰した一方、バンヤイやバンブアトーンでは在庫一掃のため最大10％値下げも
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5. デベロッパーの「苦肉の策」――在庫一掃セールの舞台裏

市場全体の販売速度は鈍化しており、大手上場企業は値引き・家具付与・キャッシュバックなど“赤字覚悟”の販促を乱発して利益率を圧縮。ある大手幹部は「仕入れ時より土地が高騰し、新規用地が買えない。回収優先で利幅は5％を切る」と嘆く。pattayamail.comnationthailand.com

6. 住宅ローンの壁――審査厳格化で“買えない人”続出

家計債務の膨張と延滞増加を受け、金融機関はLTV（融資価値比率）を名目上100％容認しつつも、実質は頭金20％以上を求めるケースが急増。中間層以下はローン審査に落ち、現金富裕層にショールームが占拠される“二極化”が進む。bangkokpost.com

7. 政府のテコ入れ策――手数料減免と税控除

政府は7百万バーツ以下の住宅に対し移転登記料・抵当権設定料を0.01％に大幅減免。さらに住宅ローン利子控除の上限撤廃を検討中だが、「富裕層優遇」とSNSで批判が巻き起こる。pattayamail.com

8. SNSに溢れる怒りとため息

国内最大級の掲示板Pantipには、

「2015年は㎡8,000Bだったのに今は倍。給料は据え置き」
「建築費16,000B/㎡とか狂ってる」
といった投稿が相次ぐ。若年層スレッドでは“家なんか買わずに賃貸で投資”派も増加中だ。pantip.compantip.com

9. 「高すぎて夢が持てない」――リアルボイス

月収5万バーツのIT技術者はこう嘆く。

「5〜6百万のタウンホームですら返済比率60％。結婚も子どもも無理」
一方、同価格帯を購入したカップルからは「近隣マナーが良く静か」という肯定的レビューもあり、属性で評価が二分する。pantip.compantip.com

10. コスト論争：「デベの暴利」か「仕方ない現実」か

Pantipの議論では「土地転がしでぼったくり」とする声に対し、建築関係者が「資材・労務費で粗利は1〜2割」と反論。スレは300件超のコメントで白熱した。pantip.com

11. 開発業者の新戦略――“ハイブリッド住宅”の台頭

コンドミニアムとタウンホームを組み合わせた低層コンド「タウンドミニアム」が注目を集める。土地コストを抑えつつ共用施設を充実させ、5百万バーツ台を実現。とはいえ駅徒歩圏は瞬時に完売し、抽選倍率10倍超も珍しくない。thaiexaminer.compattayamail.com

12. 地方都市の“リバウンド需要”

パンガーやフアヒンでは外国人リタイア層の買い増しで年3〜7％の上昇が報告され、地元住民が「買えなくなる」と警戒感を示す。bambooroutes.com

13. 住宅購入は「時間との闘い」

価格上昇ペース＜貯蓄ペースなら買えるはず――。だが実際は給与伸び悩みとローン規制が追い打ちをかけ、「待つほど遠ざかる」現象がSNSで“บ้านลอยฟ้า（空飛ぶ家）”と揶揄される。pantip.com

14. 金融政策と金利見通し

インフレ鈍化でタイ中銀は22年以降利下げに転じたが、市場金利への波及は限定的。Bloombergは「マイナスインフレは追加利下げ余地」と報じるが、銀行は与信リスクに慎重姿勢を崩さない。bloomberg.com

15. 比較視点：1997年バブルとの違い

当時はドル建て借り入れと通貨急落が引き金だったが、現在は内需主導のコストプッシュ型。“過熱”より“粘着性インフレ”に近いとエコノミストは分析する。

16. EECと巨大インフラがもたらす“地価ドーピング”

東部経済回廊（EEC）の高鉄・港湾計画は地価期待を押し上げる半面、完成遅延リスクも内包。プラカノンの地主は「線路が見えるだけで坪単価が10％上がる」と笑うが、買主側には賭けだ。pantip.comasiarealestatesummit.com

17. 2030年を見据えたシナリオ

1. ソフトランディング：GDP回復＆金利低下で年＋3％前後の穏やかな上昇

2. クラッシュ：外需悪化＋家計債務連鎖で▲15％の急落

3. パラレル：駅近と郊外で二極化——中心部＋5％、郊外▲5％

18. 専門家の提言

• 土地節税のための空き地遊休を抑制する「空地税」の強化

• 住宅ローン保証公社（GH Bank）の低所得層向け共済スキーム拡充

• カーボンニュートラル建材へのVAT減免

19. 市民が取れるセルフディフェンス

• 共同購入（Co-buy）やクラウドファンディング住宅への参加

• 固定金利ローンへの借り換え

• 長期賃貸契約で家賃上昇リスクをヘッジ

20. 結論――「買える人」と「買えない人」の分水嶺

価格高騰の裏で、住宅は単なる“商品”から“投資資産”へと完全にシフトした。所得・資産格差が是正されない限り、ハウジングエステートは一部の層にしか手が届かない“空飛ぶ家”であり続けるだろう。pattayamail.combangkokpost.com