La Chine a trop construit, les États-Unis continuent de diminuer : l'ascension et la chute des centres commerciaux - Le commerce en ligne a accéléré la "surcharge de centres commerciaux".

Préface : La "carte des centres commerciaux" mondiale a été redessinée

Dans les années 2010, les États-Unis ont entamé une ère de fermeture des centres commerciaux, avec un sur six ayant disparu depuis 2013. En revanche, la Chine a accéléré la construction, doublant le nombre de centres commerciaux à environ 6 700 durant la même période. Cependant, au milieu des années 2020, l'ombre d'une surcapacité commence à se dessiner clairement.InfoMoney

Un événement symbolisant ce changement est la fermeture en août 2025 du magasin Apple à Dalian Parkland (anciennement InTime City). C'était la première fermeture d'un Apple Store en Chine continentale, et cela a mis en lumière la "disparité entre les centres commerciaux" avec la poursuite des activités dans un autre centre commercial de la ville (Olympia 66).South China Morning PostInfoMoneyEl País

Ce qui se passe : Les chiffres parlent d'un changement structurel

Rien qu'en 2024, environ 430 nouveaux centres commerciaux ont ouvert en Chine. D'un autre côté, on estime qu'il y a environ 1 107 centres commerciaux aux États-Unis, bien que ce chiffre puisse être réduit à environ 700 selon la définition. Cela signifie que la compétition s'est déplacée du "nombre" à la "qualité".InfoMoneyCoaster

L'essor du commerce électronique est également décisif. En Chine, le nombre de livreurs a atteint une échelle estimée à 10 millions, mobilisant des scooters électriques, des camions autonomes et des drones. Dans un monde où les commandes arrivent en quelques dizaines de minutes, la redéfinition de la "raison d'aller" dans les centres commerciaux est inévitable.InfoMoney

Pourquoi cela s'est-il produit : Les "clins d'œil institutionnels" qui ont encouragé le développement

Le système fiscal chinois, qui dépend des recettes fiscales de vente des gouvernements locaux, facilite l'intégration des installations commerciales dans les grands projets de développement. La charge fiscale relativement légère sur les biens immobiliers résidentiels a conduit à une habitude de développement "combiné avec le commerce", entraînant une construction dépendante de la dette qui ne s'arrête pas. Même après le ralentissement de la consommation pendant la pandémie, l'inertie persiste et l'ajustement de l'offre est retardé.InfoMoney

De plus, la détérioration des bénéfices des grands magasins et le ralentissement de la consommation de luxe ont accéléré le "surplus de boîtes". Un rapport récent de la China Commerce Association for General Merchandise (CCAGM) et de l'Université des Sciences et Technologies de Hong Kong (HKUST) indique également que les ventes et les bénéfices nets des grands magasins en 2024 sont en tendance de diminution.ustlfsci.hkust.edu.hk

Gagnants et perdants : Pourquoi les destins divergent dans la même ville

À Dalian, observé par NYT/InfoMoney, le centre commercial d'où Apple est parti présente de nombreux espaces vacants, tandis qu'un autre centre commercial phare voit revenir le flux de personnes et l'animation. La capacité à organiser les locataires, l'expérience, l'accès (transports publics et flux de stationnement), et la mise en scène de l'espace en pensant au "partage sur les réseaux sociaux" — l'accumulation de ces petites différences fait la différence entre victoire et défaite. Les ventes au détail à Dalian ont augmenté de 7,4 % au premier semestre 2025 par rapport à l'année précédente, confirmant la coexistence d'un marché en déclin général et de "centres commerciaux gagnants".InfoMoney

La situation actuelle aux États-Unis : Retour à "moins mais plus fort"

Le marché américain est en phase de réorganisation avec une "réduction du nombre total et concentration sur les flagships". Certains grands propriétaires accélèrent leur stratégie de ne conserver que les flagships dans les zones métropolitaines à forte croissance des ventes, de l'occupation et des loyers, tout en réduisant ou vendant les centres régionaux. Cela entraîne également une réorganisation de la qualité des locataires.Coaster

Réactions sur les réseaux sociaux (résumé)

• Critique de la surconstruction : Critique des politiques axées sur les infrastructures pour refléter une prospérité statistique.

• Approbation de l'orientation vers l'expérience : Demande de "destination" pour des lieux de vie, d'art, de gastronomie et de communauté.

• Symbole d'Apple : La perception qu'un retrait d'une entreprise a sonné l'alarme sur les tendances du marché. Dans les sections de commentaires des journaux, de nombreuses voix soulignent la faiblesse actuelle de la psychologie des consommateurs et les changements tectoniques dans le marché des smartphones (comme le retour de Huawei).South China Morning Post

• Polarisation des perspectives locales : Coexistence de l'accueil "le centre commercial local est vide et confortable" et du sentiment de perte "le noyau de la vie est mort".

• Impressions des lecteurs japonais : Points de vue relativement réalistes tels que "la vitesse de conversion des usages est plus rapide en Chine" et "qu'adviendra-t-il des centres commerciaux suburbains au Japon".

Les prochaines étapes : Trois directions

1. "Édition de l'expérience" : Complexification avec des fonctions de live, de sport, d'apprentissage, de médical, de coworking et de communauté locale.

2. "Transgression des usages" : Conversion de commerce en micro-hub logistique, fitness/éducation, centre de services administratifs, entrepôt urbain.

3. "Connexion directe avec le numérique" : Avec la visibilité des stocks via le live commerce, O2O, livraison rapide, faire des centres commerciaux un "nœud de vente et de livraison".

Suggestions pour les investisseurs et les opérateurs (liste de contrôle)

• Qualité du flux de personnes : Évaluée par le revenu disponible x temps de séjour x taux de retour.

• Composition des locataires : Pas le "type" d'ancre mais "peut-elle être événementialisée".

• Transport et zone de 30 minutes : Coût de friction des transports publics, du stationnement et des embouteillages.

• Intégration en ligne : Coordination des stocks, BOPIS (retrait en magasin), réponse à la livraison rapide.

• Politique et fiscalité : Perspectives des incitations fiscales à la vente et des réglementations d'usage.InfoMoney

Conclusion : De l'ère des "boîtes" à l'ère des "lieux"

Les "trop nombreux centres commerciaux" ne sont pas simplement une histoire de surcapacité. C'est une histoire de "réinvention des lieux" où le commerce électronique, la politique urbaine, le marché des capitaux et la psychologie des consommateurs s'entrelacent. Les États-Unis passent de la quantité à la qualité, tandis que la Chine se tient à un tournant de la quantité vers la qualité. Les prochains acteurs principaux seront les centres commerciaux capables de concevoir des raisons de vouloir y aller.

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