해변의 빈 땅에 120가구의 주택인가, 모두의 공원인가 — 캘리포니아에서 계속되는 '마지막 땅' 쟁탈전

바다가 보이는 곳에 살고 싶다. 바다가 보이는 곳을 누구나 사용할 수 있도록 남겨두고 싶다.

둘 다 이해할 수 있는 바람이다. 하지만 그 무대가 제한된 하나의 땅이라면, 양립은 쉽지 않다.

미국 캘리포니아주 칼즈배드의 폰토 비치 근처에서, 약 11에이커, 일본의 단위로는 약 4.5헥타르의 미개발지를 둘러싼 논의가 계속되고 있다. 개발 회사가 계획하는 것은 120가구의 임대 주택이다. 이에 대해 주민 단체는 해변의 공공 공원을 요구하고 있다.

뉴욕 포스트의 10월 7일자 기사가 전한 것은, 이 대립이 중요한 심의를 맞이한다는 뉴스다. 현지 시간 10월 8일, 캘리포니아 해안 위원회가 토지 이용 계획의 변경을 다룰 예정이라고 한다.

하지만, 그곳에서 변경이 인정되더라도, 즉시 공사가 시작되는 것은 아니다. 토지 이용의 방향성을 결정하는 절차와 개별 주택 계획을 승인하는 절차는 나누어 생각할 필요가 있다.

※본 기사는 현지 시간 2026년 10월 8일의 심의 전에 확인할 수 있었던 정보에 기반한다.

쟁점은, 해변에 남겨진 약 4.5헥타르

대상이 되고 있는 것은 "Planning Area F"라고 불리는 땅이다. 해안가 도로와 주간 고속도로 5호 사이에 위치하며, 사우스 칼즈배드 주립 비치의 캠프장에도 가깝다.

개발 회사 H.G. Fenton은 2022년에 이 땅을 구매했다. 보도된 "PI Townhomes" 계획에는, 120가구의 임대 타운홈과 340대 이상의 주차 공간이 포함된다. 타운홈은, 여러 가구가 벽을 공유하는 연립식 주택을 의미한다.

한편, 공원화를 요구하는 "People for Ponto"는, 이 일대에서 통합된 해변의 공공 공간을 확보할 기회가 사라지고 있다고 주장하고 있다.

원 기사에 따르면, 단체가 모은 서명은 2만 건을 넘는다. 부지의 적어도 7에이커, 약 2.8헥타르를 지역의 공원으로 만들 것을 요구하고 있다고 한다.

여기서 주목할 점은, 기존의 공원을 철거하는 계획이 아니라는 것이다. 현재는 민간 소유의 미개발지이며, 그 미래의 사용 방법이 논쟁되고 있다.

왜 주민들은 '공원'에 집착하는가

주민 단체의 주장 중심에는, 해변의 공원이 지역 내에서 편중되어 있다는 문제의식이 있다.

People for Ponto는, 시 북부에는 총 약 37에이커의 해안가 공원이 10곳 있는 반면, 남부에는 유사한 공원이 없다고 설명한다. 이는 단체에 의한 지역 구분과 공원의 인식에 기반한 주장으로, 남부에 해수욕장이나 야외 공간이 전혀 없다는 의미는 아니다.

단체가 요구하는 것은, 바다가 가까운 것에 더해, 아이들을 놀게 하거나 가족과 함께 시간을 보낼 수 있는 공공의 녹지이다.

이 차이는, 일본의 해변에서도 상상하기 쉽다. 모래사장에 갈 수 있는 것과, 벤치나 보도가 있는 곳에서 천천히 쉴 수 있는 것은 같지 않다. 해수욕을 하지 않는 사람에게도, 해변에서 시간을 보낼 수 있는 장소에는 의미가 있다.

공원을 원하는 쪽에게는, 이 땅은 미래의 지역 생활에 필요한 장소이다. 건물이 없는 지금이기에, 그 가능성을 남기고 싶다는 생각이다.

시의 설명은 '이미 주택·상업 용도가 인정되어 있다'

반면 시의 설명은, 토지 이용의 절차에 중점을 두고 있다.

ABC 10News에 제시한 성명에서, 시는 이 땅에 대해, 2016년부터 시와 해안 위원회에 의해 주택·상업 용도가 인정되어 있다고 설명했다. 현재, 공원 등의 오픈 스페이스로의 용도 지정은 없으며, 이번 변경은 지역의 마스터 플랜을 기존의 토지 이용 지정과 일치시키기 위한 것이라고 한다.

겉보기에는 빈 땅이라도, 계획상 아무것도 결정되지 않은 땅이라고는 할 수 없다. 주민이 미래에 기대하는 용도와, 행정이 지금까지 진행해 온 용도 지정 사이에 격차가 있다.

물론, 시도 이번 변경만으로 주택 건설이 확정된다고 설명하지는 않았다. 사업을 진행하려면, 개별 계획에 대해 필요한 승인을 얻어야 한다.

이번 심의는 중요한 관문이지만, '그날에 공원인가 주택인가가 완전히 결착된다'고 단순화하는 것은 정확하지 않다.

120가구에는 소득 조건부 주택도 — 개발 측의 계획을 어떻게 볼 것인가

논의를 '경관을 지키려는 주민 대 이익을 추구하는 기업'이라는 구도로만 보면, 놓치는 점도 있다.

지역 보도 기관 inewsource가 9월에 보도한 개발 측의 설명에 따르면, 120가구 중 24가구는, 지역의 소득 중위값의 70%라는 소득 수준을 대상으로 한 주택이 될 계획이다. 약 6,000평방피트, 약 557평방미터의 상업 공간도 포함된다.

또한, 개발 측은 약 2에이커, 약 0.8헥타르를 오픈 스페이스와 서식지 보전을 위해 확보한다고 설명하고 있다. 하지만, 그것이 주민 단체가 요구하는 공공 공원과 같은 기능을 할지는 알 수 없다.

새로 주택에 입주할 수 있는 가구에게는, 주택이 늘어나는 것 자체에 가치가 있다. 한편, 공원을 요구하는 쪽은, 이 위치를 공공 이용을 위해 남길 가치를 중시하고 있다.

비교해야 할 것은, 주택의 가구 수와 공원의 면적만이 아니다. 누가 살 수 있는가, 누가 이용할 수 있는가, 이용 조건은 어떻게 되는가. 그 구체적인 내용이 중요해진다.

SNS의 반응은, 공원 지지뿐만은 아니었다

같은 땅을 둘러싼 논의는, SNS에서도 일어나고 있다.

지역용 게시판 Reddit의 "r/northcounty"에서는, 2026년 7월 8~9일에 "Ponto Park or Ponto Housing?"이라는 스레드에서 의견이 교환되었다. 이하의 내용은 10월 기사에 대한 직접적인 반응이 아니라, 그 이전의 같은 계획을 둘러싼 게시물의 요지이다.

공원 지지의 게시물에는, 토착 식물이나 산책로를 갖춘 공공 공간으로 만들고 싶다, 새나 해변의 풍경을 지키고 싶다는 의견이 있었다.

한편, 임대 전용 주택 개발에 대한 비판에는, 집을 구매할 수 없는 사람도 있으며, 임대 주택에도 역할이 있다는 반론이 붙었다. 주택을 빌려 사는 것을, 자가 주택까지의 일시적인 단계로만 봐야 한다는 시각도 보인다.

또한, 이미 개발된 장소에서 주택의 밀도를 높이고, 이 땅은 공원으로 남겨야 한다는 제안이나, 공원과 개발을 일부씩 결합하는 안도 있었다.

공원화의 재원을 묻는 게시물도 있다. 땅이 민간 소유라면, 공공 공원으로 만들기 위한 취득 비용을 어떻게 확보할 것인가라는, 실현 방법에 대한 의문이다.

이들은 하나의 게시판에 모인 개인의 의견이며, 지역 전체의 여론을 나타내는 조사는 아니다. 그래도, 쟁점이 경관뿐만 아니라, 주택의 공급 방법이나 소유, 공비의 부담까지 확산되고 있음을 알 수 있다.

'짓지 않는다'고 결정해도, 공원은 자동적으로 생기지 않는다

공원을 원하는 목소리에는, 잃고 나서 되찾기 어려운 땅을 남기고 싶다는 설득력이 있다. 하지만, 주택 계획이 진행되지 않으면, 그대로 공공 공원이 되는 것은 아니다.

실현에는, 땅을 어떻게 확보할 것인가, 정비 비용을 누가 부담할 것인가, 완성 후의 유지 관리를 어떻게 계속할 것인가라는 과제가 남는다.

주택 계획에도, 가구 수를 제시하는 것만으로는 답할 수 없는 질문이 있다. 임대료나 입주 조건, 주변 교통에 대한 영향, 공공 공간에 대한 접근 등, 지역이 평가하기 위해 필요한 정보는 많다.

양자를 비교하려면, 주택안에는 주택안의 구체성을, 공원안에는 공원안의 구체성을 요구할 필요가 있다. 이상으로서의 공원과, 조건까지 제시된 주택 계획을 비교해도, 충분한 논의는 되지 않는다.

반대로, 공원의 가치를 토지의 매매 가격이나 사업 수익만으로 측정하면, 지역의 사람들이 오래 사용할 수 있는 편익을 놓치게 된다.

일본에도 통하는 '누구를 위한 해변인가'라는 질문

일본에서 이 뉴스를 읽는다면, 단순한 해외의 개발 반대 운동으로 치부하는 것은 아쉽다.

해안가의 땅이나 역 앞의 빈 땅, 공장 부지 등을 주택으로 할 것인가, 상업 시설로 할 것인가, 공공 공간으로 남길 것인가. 장소나 제도는 달라도, 제한된 땅에 여러 기대가 모이는 구도는 공통되어 있다.

검토하고 싶은 것은, 개발로 생기는 이익과, 잃을 가능성이 있는 가치를 구체화하는 것이다.

주택이라면, 어느 소득층에 얼마나 많은 주택을 제공할 수 있는가. 공원이라면, 인근 주민뿐만 아니라, 멀리서 오는 사람도 사용하기 쉬운가. 양립을 목표로 한다면, 공원 부분이 누구나 이용할 수 있는 장소로 확보되는가.

주택이 필요하다고 해서, 모든 땅을 주택으로 해야 한다는 것은 아니다. 공공 공간이 중요하다고 해서, 그 취득이나 관리의 부담을 생각하지 않아도 되는 것은 아니다.

폰토에서 묻고 있는 것은, 해변에 무엇을 지을 것인가와 동시에, 장차 그 장소를 누가, 어떻게 사용할 수 있도록 할 것인가이다.

토지의 미래를 결정하기 전에, 남길 가치를 말로 표현하기

이번의 대립에는, 각각 다른 절실함이 있다.

주민 단체는, 해변의 통합된 땅을 공공 공간으로 확보할 기회가 없어지는 것을 두려워하고 있다. 개발 측은, 소유지에서 주택과 상업 시설을 정비하는 계획을 진행하려 하고 있다. 시는, 지금까지의 토지 이용 지정과 필요한 심사 절차를 설명하고 있다.

공원인가 주택인가라는 이분법의 배후에는, 누구의 삶을, 어느 시간 축에서 지원할 것인가라는 문제가 있다.

지금 주택을 찾고 있는 사람의 필요성과, 수십 년 후에도 지역에 남을 공공 공간의 가치. 그 양쪽을 구체적으로 다룰 수 있는지가, 이 해변의 논의의 핵심이다.

출처

1. New York Post／California Post（2026년 10월 7일）
   120가구의 계획, 부지 면적, 주차 공간, 주민 단체의 서명 활동, 10월 8일의 심의 예정에 대하여.
   https://nypost.com/2026/10/07/us-news/townhomes-near-carlsbads-ponto-beach-to-be-considered-by-commission/

2. ABC 10News「Carlsbad residents fight to preserve 11 acres of undeveloped coastal land」
   시의 성명, 2016년부터의 토지 이용 지정, 이번의 계획 변경과 개별 사업의 승인 절차의 차이를 확인.10news.com
   https://www.10news.com/news/local-news/north-county-news/carlsbad-residents-fight-to-preserve-11-acres-of-undeveloped-coastal-land

3. inewsource「Should prime open Carlsbad coast be used for parkland or 120 townhomes? A showdown looms」
   개발 측이 설명한 소득 조건부 주택 24가구, 상업 공간, 약 2에이커의 보전용지, 남은 승인 절차에 대하여.inewsource.org
   https://inewsource.org/2026/09/20/ponto-park-townhomes-carlsbad-coastal-commission/

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